Орендодавець може зіткнутися з різними випадками: пошкодження квартири або майна через недбальство чи навмисні дії квартиранта (наприклад, затоплення, руйнування стін тощо), збитки від дій сторонніх осіб (наприклад, сусіди затопили вашу квартиру зверху) чи крадіжки внаслідок злому. Незалежно від винуватця (орендар, знайомі орендаря чи зловмисники), перше завдання - захистити свої права і майно. Наступна інструкція пояснює, як діяти в таких ситуаціях.
Щоб не потрапмити в таку прикру ситуації, краще ознайомтесь з нашим матеріалом: Як правильно здати квартиру в оренду в Україні.
Покроковий алгоритм дій власника
- Огляньте квартиру і зафіксуйте пошкодження. Насамперед потрібно документально зафіксувати всі збитки: сфотографуйте й зафіксуйте відео пошкоджених місць, збережіть оглядовий «акт про залиття чи псування квартири». Складіть перелік пошкоджених речей і відсутнього майна (техніки, меблів тощо).
- Зверніться до поліції. Якщо є підозра на кримінальні дії (вандалізм, крадіжка) - викликайте поліцію. Поліцейський протокол чи заява про злочин стануть важливими доказами. За наявності свідків чи відеоспостереження - запишіть свідчення.
- Складіть акт огляду майна. Разом з представником поліції чи свідками опишіть стан квартири й майна у спеціальному документі (акт обстеження). За можливості залучіть цивільну експертизу (оцінку збитків). Цей документ підтвердить факт пошкоджень і їх обсяг.
- Повідомте страхову компанію (якщо квартира застрахована). Якщо ви застрахували свою нерухомість або майно, зверніться в страхову та подайте заявку на відшкодування збитків. Дочекайтесь висновку експертів страховика - іноді компенсація може бути отримана через страховий поліс.
- Повідомте орендаря і вимагайте відшкодування (якщо є договір). Надішліть письмову претензію квартиранту, вимагаючи відшкодувати збитки (у встановлений договором чи законом строк). Згідно зі ст. 779 ЦКУ, орендар зобов'язаний усунути погіршення речі, що сталися з його вини, а якщо це неможливо - відшкодувати збитки.
- Зверніться до суду. Якщо орендар відмовляється компенсувати збитки чи визнати крадіжку, готуйте цивільний позов. Ви можете подати позов одразу після розслідування поліції (як цивільну заяву в кримінальному провадженні) або окремий цивільний позов. До позовних вимог додайте акти, фото/відео, висновки експертів і копію поліцейського протоколу.
- Складіть «претензію» або «адвокатський запит». Перед зверненням до суду бажано направити боржнику письмове повідомлення (претензію) з вимогами відшкодування і строком відповіді. Це формальний крок, після якого можна казати про вичерпання досудових можливостей.
- Отримайте юридичну допомогу онлайн. Якщо сумніваєтеся у правильності подальших дій, зверніться за консультацією. Наприклад, можна отримати безкоштовну юридичну консультацію онлайн на платформі PravoHub. Онлайн-юристи допоможуть оцінити ситуацію, підготувати документи і забезпечити дотримання ваших прав.
Дії за наявності договору оренди
Якщо з орендарем був укладений письмовий договір, дійте за його умовами. Статті Цивільного кодексу (наприклад, ст. 815, 779 ЦКУ) покладають на наймача (орендаря) обов'язок використовувати житло для проживання та зберігати його в належному стані. При виявленні дефектів чи нестачі майна посилайтеся саме на ці положення договору й закону.
Акт прийому-передачі. Договір оренди завжди має супроводжуватись актом передачі житла: у ньому фіксується опис приміщення (зі всіма дефектами на момент передачі) та перелік майна (меблі, техніки). Якщо такого акту не складали, для доказу стану речей можна залучити фото старого опису чи свідків передачі квартири.
Депозит (застава). Якщо перед здачею ви брали завдаток або передбачали пеню, утримайте його для часткового відшкодування шкоди. Зазвичай договір оренди містить пункт про розмір завдатку та умови його повернення. Використайте цю суму на ремонт, а решту вимагайте з орендаря.
Претензія та переговори. Напишіть орендарю письмову претензію із зазначенням виявлених пошкоджень і вимогою відшкодувати витрати (зі строком відповіді 10-30 днів). Якщо орендар визнає провину, домовтесь про добровільне відшкодування (наприклад, він виконає ремонт або компенсує кошти). Якщо ні - переходимо до судових дій.
Розірвання договору. Значні руйнування або систематичне псування є підставою для дострокового розірвання договору в судовому порядку (ч. 4 ст. 825 ЦКУ). Однак навіть після розірвання орендних відносин орендар не звільняється від зобов'язання компенсувати збитки. У позові ви можете вимагати одночасного розірвання договору і стягнення шкоди.
Дії за відсутності договору
Без письмового договору діяти складніше, адже доведення факту оренди та її умов - на власнику. В такому випадку збирайте будь-які докази перебування особи в квартирі: квитанції за оплату, банківські перекази, переписку, свідчення сусідів чи домоуправління про проживання. Новини.НІ застерігають: «Без договору складно довести в суді факт домовленості, строк проживання, розмір орендної плати чи відповідальність за пошкодження майна». Проте за судовою практикою достатньо підтвердити факт використання вами житла за грошову винагороду (наприклад, виписками з банку чи свідченнями).
Якщо орендар заперечує відносини, найкраще звернутися до суду з позовом на підставі норм ЦКУ про найм (оренду) житла. Навіть усна домовленість щодо оренди майна юридично визнається - якщо сторони фактично діяли як орендодавець та орендар. Але недоказом є покази самих сторін: суд не може базувати рішення лише на їхніх словах. Тож підтверджуйте оплату (квитанції, перекази) і факт проживання (листи, свідки). Якщо вдасться довести оренду, тоді застосовуються звичайні норми про відповідальність наймача (див. нижче).
Компенсація збитків і судовий захист
У будь-якому випадку власник має право вимагати відшкодування завданих збитків. Під збитками розуміються реальні витрати на ремонт/відновлення і упущена вигода (наприклад, коли не можна здавать квартиру через ремонт). Якщо потерпілий не отримав компенсацію від орендаря добровільно, він може подати цивільний позов про відшкодування збитків. Як правило, суд вимагає надати докази суми збитків: акт проведеного ремонту, кошторис чи чеки.
У разі крадіжки ваше майно викрадене, йдеться про злочин ст. 185 ККУ. Після заяви в поліцію потерпілий (власник) може пред'явити цивільний позов у складі кримінальної справи або окремо - у цивільному судочинстві. Для цього потрібно встановити причинно-наслідковий зв'язок між діями злочинця і збитками. Наприклад, орендодавець має право подати позов, якщо злочинця було оголошено вину, або ж подати самостійний цивільний позов про відшкодування матеріальних збитків. Судова практика підтверджує: у подібних справах суди нерідко зобов'язують винного компенсувати вартість викраденого майна (а також моральну шкоду) потерпілому. Наприклад, у відомій справі господар вкрав з квартири техніку й у результаті суд зобов'язав його виплатити власнику понад 100 000 грн компенсації.
Після отримання рішення суду про стягнення збитків слід отримати виконавчий лист і передати його до державної виконавчої служби. В рамках виконання рішення можуть арештувати майно боржника чи примусово стягнути суму за рахунок його власності. Крім того, якщо ви страхували квартиру, зверніться за компенсацією до страховика навіть у разі отримання судового рішення (страховка може сплатити збитки незалежно від виплати за судом).
PravoHub в Telegram
Отримуйте юридичні консультації прямо в Telegram боті
Юридична відповідальність орендаря
Орендар відповідатиме за шкоду за загальними правилами Цивільного кодексу. Згідно зі ст. 779 ЦКУ, він зобов'язаний усунути погіршення майна з власної вини; якщо відновити майно неможливо, орендодавець має право вимагати відшкодування збитків. Проте орендар не відповідає за пошкодження, якщо доведе, що це - наслідок нормального зносу або недбалості орендодавця (ч. 3 ст. 779 ЦКУ). Стаття 815 ЦКУ взагалі зобов'язує використовувати житло лише для проживання й підтримувати його в належному стані. Зазначимо, що чинним законодавством нормальне зношування оцінюється залежно від строку служби речей.
Якщо орендар заперечує свою вину або взагалі не має коштів, може знадобитися довести факт крадіжки: для цього є поліція і суд. Власнику слід подавати заяву про злочин і ходити в поліцію - слідчі повинні встановити особу злочинця, відкрити провадження. Результати розслідування також використовуються в цивільних позовах.
Коли потрібна юридична допомога
Якщо ви не впевнені у своїх діях або справа набирає значного масштабу, варто звернутися за онлайн допомогою юриста. Через сучасні сервіси вже можна отримати юридичну консультацію онлайн буквально за кілька хвилин. Так, на платформі PravoHub доступна юридична онлайн консультація (чисто через чат або Telegram-бот), де фахівці допоможуть скласти необхідні документи та пояснять алгоритм дій. Ви можете отримати безкоштовну юридичну консультацію онлайн як первинне рішення вашого запитання, а при потребі - замовити більш детальну платну консультацію чи інші юридичні послуги онлайн.
Потрібна юридична консультація?
Опишіть вашу ситуацію і отримайте професійну консультацію
Висновок: не варто відкладати вирішення питання. Зберіть всі докази і, за необхідності, зверніться до суду для стягнення збитків. Якщо вам потрібна консультація юриста онлайн, скористайтеся PravoHub - це простий спосіб отримати кваліфіковану онлайн допомогу юриста і швидко захистити свої права. Наші юристи онлайн забезпечать підтримку 24/7 та допоможуть зібрати документи, написати позов чи провести переговори з орендарем або страховою компанією.
