Договір оренди квартири: умови для ФОП

Договір оренди квартири укладається між орендодавцем (власником) та орендарем (громадянином, що винаймає житло). Якщо власник є фізичною особою-підприємцем (ФОП), він може офіційно здавати власне житло в оренду за умови, що має відповідний КВЕД (наприклад, 68.20 - «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»). До того ж ФОП мають бути на II або III групі єдиного податку: підприємці І групи ЄП здають у оренду житло не мають права, а ІІ група - з певними обмеженнями. У договорі вказуються дані обох сторін: ПІБ, паспортні дані, РНОКПП, адреса та реквізити квартири. Орендодавець-ФОП вказує свої реєстраційні реквізити. Такий договір укладають в письмовій формі і підписують обидві сторони. Для захисту своїх прав кожна зі сторін бажано зберігає по одному примірнику.

Основні розділи договору оренди

Типовий договір оренди квартири містить декілька ключових розділів. Серед них: - Предмет договору: опис квартири та майна в ній (площа, адреса, перелік меблів/техніки, стан приміщення). - Термін оренди: конкретні дати початку і кінця договору (наприклад, 1 рік). Якщо строк не вказано, ЦКУ вважає контракт укладеним на 5 років. - Орендна плата: фіксована сума та валюта оплати; графік внесення платежів (щомісяця, щокварталу тощо). У договорі уточнюють, чи входять у цю суму комунальні витрати або вони сплачуються окремо. - Застава (депозит): розмір гарантійного внеску та умови його повернення. Часто сума застави дорівнює вартості 1-2 місяців оренди, але деталі слід узгодити в договорі. - Ремонт та утримання: розподіл обов'язків щодо звичайного і капітального ремонту. Наприклад, сторонні поломки оплачує орендодавець, тоді як дрібні ремонти - орендар. - Права орендодавця: доступ до квартири для перевірки її стану за попереднім узгодженням (частота і час візитів). Ці умови можна передбачити в договорі, щоб уникнути непорозумінь. - Відповідальність сторін: штрафи чи компенсації за порушення умов договору (прострочення платежів, псування майна, нецільове використання квартири тощо). - Умови припинення та розірвання: порядок і підстави дострокового розірвання контракту (за згодою сторін або через порушення умов). Цей розділ визначає, за яких обставин і як можна припинити договір (зазвичай з письмовим попередженням за 1-2 місяці). - Форс-мажор: обставини непереборної сили (війна, стихія) і дії сторін у такому разі. - Порядок продовження: чи можливе автоматичне продовження договору після закінчення строку (сторони можуть зазначити умову пролонгації).

Зверніть увагу: чим детальніше виписані ці пункти, тим менше ризиків суперечок. Наприклад, варто зробити перелік меблів і техніки, що передається разом із квартирою, з описом стану. Такі дані фіксують у Додатку (Акті приймання-передачі). Акт приймання-передачі - це офіційне підтвердження передачі приміщення орендарю. У ньому описується поточний стан квартири й майна (у тому числі покази лічильників), що допомагає уникнути спірних ситуацій пізніше.

Форма та реєстрація довгострокового договору

Довгостроковий договір (наприклад, на 1 рік) повинен бути складений письмово, з підписами обох сторін. Водночас згідно з Цивільним кодексом договір найму житла на строк до 3 років не потрібно нотаріально посвідчувати чи реєструвати. Тобто для річного контракту нотаріус не обов'язковий. Навіть за відсутності нотаріального посвідчення договір матиме юридичну силу, якщо укладений письмово. Проте для додаткового захисту сторони іноді звертаються до нотаріуса: засвідчений нотаріально договір дозволяє, наприклад, орендареві отримати пріоритетне поновлення договору в майбутньому.

Підписи сторін і передача ключів

Договір підписують особисто ФОП (власник квартири) і орендар (громадянин). Оскільки ФОП ідентичний фізособі, достатньо власного підпису підприємця. Якщо ж квартиру здає декілька власників - необхідно підпис кожного співвласника. Після підписання та обміну примірниками сторони фіксують передачу ключів і стан квартири через Акт приймання-передачі. Цей документ складають у двох екземплярах і підписують обидва: в ньому зазначаються дата передачі, перелік переданого майна та його стан. Так орендодавець страхує себе від претензій пізніше (наприклад, щодо поломок), а орендар отримує свій примірник акта з візами обох сторін.

Податкові нюанси для ФОП

Орендна плата, що отримує ФОП-власник, вважається доходом підприємницької діяльності. Тому ФОП - платник єдиного податку (3 група) сплачує єдиний податок за ставкою 5% від орендного доходу (або 3% - якщо він є платником ПДВ). Крім того, із доходу потрібно утримати військовий збір 1%. Окремо ФОП сплачує мінімальний єдиний соціальний внесок - наразі близько 1870 грн щомісяця.

Звітування та сплата податків відбуваються згідно з правилами ЄП-Звичайної системи для ФОП. Зазвичай ФОП 3-ї групи подає декларацію про єдиний податок кожного кварталу (термін - до 50 календарних днів після завершення кварталу) і сплачує ЄП у сумі, що відповідає 5% (або 3%) від доходів за звітний період. Окрім того, протягом року подається річна декларація і до 1 березня наступного року сплачуються ЄП і податки з інших доходів (до прибуткового податку та ЄСВ). Якщо ФОП перебуває на загальній системі, то з доходу від оренди сплачується ПДФО 18% + військовий збір 1%, а також ЄСВ (22% від мінімальної зарплати). За порушення строків звітності чи несплату податків передбачені штрафи (25-50% від суми боргу) і пеня.

Приклад типової форми договору оренди

Нижче наведено спрощений шаблон договору оренди на 1 рік. У реальному документі формулювання мають бути деталізовані, але наведені назви розділів і зміст допоможуть зорієнтуватися.

ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ №__ м. Київ, «__» __ 2025 р.

• Сторони договору. Орендодавець: ФОП Іванов Іван Іванович (паспорт ...), адреса: вул. , кв. ; Орендар: Петренко Петро Петрович (паспорт ...), адреса реєстрації: вул. , кв. .
• Предмет договору. Орендодавець передає Орендареві в оренду квартиру за адресою ____ (площа ___ кв.м, __ кімнат) з усім майном і меблями, що зазначені в додатку (перелік меблів, техніки, опис стану квартири).
• Термін оренди. Договір укладається на строк 1 рік з «» __** 2025 р. по «» __** 2026 р. (що відповідає строку оренди 12 місяців).
• Орендна плата і порядок оплати. Сума орендної плати становить _____ грн на місяць. Орендна плата сплачується щомісяця до 5 числа поточного місяця на розрахунковий рахунок Орендодавця (або готівкою під розписку). Сторони можуть узгодити підвищення плати, якщо строк договору продовжується.
• Застава (депозит). Орендар вносить заставу у розмірі __ грн (що дорівнює вартості_ _ місяців оренди). Після закінчення договору та повернення квартири з належним станом заставу повертають Орендарю, за винятком суми компенсації за пошкодження майна (якщо такі будуть виявлені).
• Ремонт і утримання. Орендар проводить поточний ремонт квартири за власний кошт. Капітальний ремонт (у разі потреби) виконує Орендодавець. Зліт газових плит, сантехніки та іншого обладнання оплачує той, хто зламав чи пошкодив (за погодженням сторін). Орендар відповідає за збереження переданого майна.
• Доступ Орендодавця до квартири. Орендодавець має право приходити в квартиру з попереднім узгодженням часу і дати (не частіше 2 разів на місяць, у будні дні з 10:00 до 19:00) для огляду стану квартири і проведення необхідних ремонтів.
• Припинення договору. Кожна сторона може розірвати договір, попередивши іншу сторону за 1 місяць у письмовій формі. Договір розривається також у разі систематичної несплати оренди протягом 3 місяців або інших суттєвих порушень умов.
• Форс-мажор. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання зобов'язань у разі дії непереборних обставин (війна, стихійне лихо тощо).
• Інші умови. Сторони можуть додати в цей розділ особливі пункти: наприклад, заборону суборенди, умови використання балкону, чи можливість утримувати домашніх тварин, обов'язок страхування житла тощо.
• Підписи сторін. Договір складено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу. Кожна сторона отримує свій примірник.

Орендодавець: ФОП ____/І.Іванов/ _Орендар: _____/П.Петренко/

У цьому прикладі зазначено найпоширеніші пункти. Реальний договір можна доповнювати за обопільною згодою.

Отримати онлайн допомогу юриста. Навіть при укладенні типової оренди виникають питання, тому вигідно скористатися сучасними сервісами для консультації. Завдяки цифровим технологіям ви можете отримати консультацію юриста онлайн та юридичні послуги онлайн у будь-який час. PravoHUB надає безкоштовну юридичну консультацію онлайн через Telegram-бот, де доступна професійна онлайн допомога юриста. Ви можете швидко отримати юридичну консультацію з будь-яких питань оренди квартири та інших правових питань без паперової тяганини.

При складанні довгострокової оренди між ФОП і фізособою врахуйте вимоги законодавства: письмова форма договору, чіткий опис умов (предмет, плату, строки, ремонт, розірвання), а також податкові зобов'язання ФОП (ЄП 5%+1% ВЗ, ЄСВ). За потреби додаткових роз'яснень радимо звернутися по онлайн консультацію юриста - наприклад, через безкоштовний сервіс PravoHUB. Там ви отримаєте кваліфіковану допомогу і оформите всі документи згідно з нормами чинного законодавства.