За законом здавати квартиру в оренду може будь-хто – і громадяни, й іноземці. Головне – укласти письмовий договір оренди та сплачувати обов’язкові податки. Договір не завжди має бути нотаріально посвідчений (зазвичай достатньо письмової форми), але це гарантує юридичний захист. Власник житла вказує в договорі вартість оренди, умови та строк, і з цього доходу нараховує податки.
- Податки для фізособи (не-ФОП): з доходу від здачі квартири утримується 18 % податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5 % військового збору (усього 23 % від орендної плати) Наприклад, якщо орендодавець отримав 10 000 ₴, треба сплатити 1 800 ₴ ПДФО і 500 ₴ військового збору. Порядок та ставки затверджені Податковим кодексом.
- Звітність: орендодавець (фізособа) має подати річну декларацію про майновий стан до 1 травня наступного року після отримання доходу та сплатити нараховані податки до 1 серпня Для зручності можна скористатись Електронним кабінетом ДПС.
- Реєстрація ФОП: якщо особа здає одну квартиру («пасивний» дохід), ФОП реєструвати не обов’язково Але якщо здача житла є систематичним бізнесом (наприклад, кілька квартир чи подобово через Booking.com), податківці вважають це підприємницькою діяльністю У такому випадку потрібно стати ФОП і сплачувати єдиний податок чи ЄСВ за обраною схемою. Наприклад, ФОП на спрощеній системі (3–я група) платить 5 % доходу від оренди плюс щомісячний ЄСВ (мінімум 1870 ₴ у 2025 р.)
- Погодинна (подобова) оренда: правила такі ж, як для довгострокової. Навіть «на годину» чи подобово отримані кошти оподатковуються так само (податок береться з фактичного доходу за угодою) Якщо здачі по годинах стають регулярними джерелом прибутку, це теж слід оформити через ФОП
- Оренда іноземцям: якщо квартиру орендують іноземці, додаткових дозволів не потрібно. Власник-нерезидент може здавати нерухомість через представника (ФОП-резидента) Але загалом порядок сплати податків не змінюється залежно від національності орендаря.
Чому важливо укладати договір
Навіть якщо здаєте квартиру знайомим або «по домовленості», письмовий договір оренди — це ваш захист. Він дозволяє:
- чітко визначити суму оренди, термін та умови розірвання угоди;
- прописати обов’язки сторін (хто платить за комунальні, ремонти тощо);
- у разі конфлікту мати юридичний документ для звернення до суду чи поліції.
Нотаріальне посвідчення не є обов’язковим, але значно підвищує силу договору — суди швидше визнають такі документи належним доказом.
👉 Якщо сумніваєтесь, як саме оформити договір чи які податки платити, скористайтесь чатом з юристом онлайн — там можна отримати безкоштовну консультацію та шаблон договору.
Подобова та погодинна оренда
Оренда «на день» чи «на годину» не звільняє від сплати податків. Усі отримані кошти вважаються доходом. Якщо це систематична діяльність → ФОП обов’язковий.
Більше того, такі послуги можуть підпадати під готельну діяльність, яка передбачає свої додаткові вимоги (санітарні норми, реєстрація іноземців тощо). Для невеликих квартир зазвичай обмежуються ФОП 3-ї групи.
Штрафи за незаконну оренду
Податковий кодекс передбачає:
- штраф до 25 % від суми несплаченого податку;
- донарахування податків за кілька років;
- пеня за прострочення;
у випадку великих сум — кримінальна відповідальність (ухилення від сплати податків).
Крім того, без договору орендар може відмовитися платити або зіпсувати квартиру, а ви юридично будете беззахисні.
Підсумок: власник квартири повинен узяти паспорт і скласти письмовий договір із квартиронаймачем, фіксувати суму оренди та сплачувати 18 % ПДФО і 5 % військового збору з отриманого доходу. Якщо орендуєте лише одну квартиру, ФОП реєструвати не потрібно У всіх випадках важливо дотримуватися закону: відсутність оформлення договору чи неврахування доходу може призвести до штрафів.