Це спроба держави зробити орендний ринок зрозумілішим і доступнішим для переселенців — але з підводними каменями.
Коротко про суть. Законопроєкт пропонує: знизити ПДФО з доходів фізосіб від здачі житла в оренду з 18% до 5%; зменшити ставку військового збору до 1%; визнати орендодавця (фізособу) платником податку, коли орендар — не самозайнятий приватний митець; зберегти для орендодавців пільгову неоподатковувану площу (60–180 м2); спростити річну декларацію (не вимагаючи дублювання даних, що вже є у податкових органів); зобов'язати нотаріусів (а також рієлтерів) передавати інформацію про договори в податкові органи; і внести відповідні виключення у правила нарахування військового збору та податку на майно.
Навіщо так роблять? Мета — легалізувати велику частину «тіньового» орендного ринку, стимулювати власників укладати офіційні договори (особливо коли йдеться про житло для внутрішньо переміщених осіб), розширити базу оподаткування і зрештою збільшити надходження до місцевих бюджетів, а також зменшити адміністративні бар'єри для фізичних осіб, що здають житло.
- Вигоди: зростання стимулу до офіційних договорів (особливо для дрібних власників), зниження податкового тягаря для приватних орендодавців, збереження пільги з податку на майно — усе це може зробити більше пропозицій житла доступними для ВПО; прогнозований позитивний ефект на місцеві бюджети при значній формалізації ринку.
- Ризики та втрати: короткостроково — витрати на впровадження (ІТ, форми, навчання нотаріусів і податківців), ризик недоотримання податків, якщо формалізація не відбудеться; збільшення адміністративної взаємодії власника з податківцями (щорічні декларації, можливі перевірки); потенційні ризики витоку персональних даних через обов'язкове повідомлення нотаріусів; можливе використання спрощених правил для податкових схем (імітація орендарів-фізосіб, штучні договори з метою заниження бази).
- Хто постраждає / виграє: дрібні приватні власники — загалом виграють від зниження ставок, але нестандартні випадки (складна спадщина, співвласники, нерезидентні власники) отримають додаткові бюрократичні вимоги; МСП (рієлтори, управляючі компанії) — більше роботи з документами, але й більше замовлень; великий бізнес, що орендує житло для працівників або володіє портфелем житла — не зазнає суттєвих змін, хіба що конкуренція з приватним сектором посилиться.
- Корупційні ризики: повідомлення нотаріусів і рієлтерів створює можливість маніпуляцій з датами/формулюванням договорів, домовленостей «в тіні» з метою уникнення контролю; також можливі зловживання при визначенні статусу орендаря (самозайнятий чи ні). Посилення контролю без належних ІТ- і кадрових ресурсів може лише підсилити тиск на добросовісних власників.
Висновок. Ініціатива в цілому — позитивна і логічна: зниження ставок та збереження пільг можуть вивести значну частину ринку з тіні і допомогти ВПО отримати більше легально доступного житла. Проте успіх залежатиме від реального виконання: як швидко Кабмін і податківці підготують форми, як безпечно працюватиме обмін даними між нотаріусами і податковою, і чи не залишать лазівки для зловживань. Тому це — «добрий намір з ризиками». Я ставлю бал помірно позитивний.
Що робити вже зараз (практичні кроки): 1) власникам житла — підрахувати, чи вигідніше оподаткування за 5% ПДФО vs статус ФОП; підготувати типовий договір оренди з чітким ціноутворенням; уточнити у нотаріуса процедуру повідомлення; проконсультуватися з бухгалтером щодо річної декларації; 2) рієлторам і нотаріусам — привести документи у відповідність, підготувати ІТ- та кадрові рішення для своєчасного звітування; 3) переселенцям — вимагати письмовий договір, реєструйтеся за податковою адресою, зберігайте копії договорів для доступу до субсидій/програм підтримки; 4) органам місцевої влади — підготувати ІТ-інфраструктуру для прийому даних і комунікувати про пільги на податок на майно.