Коротко і по-чесному: держава пропонує зробити орендний ринок «дешевшим» для фізосіб-орендодавців — знизити податки на доходи від здачі житлової нерухомості й тимчасово не включати ці доходи до загального річного оподатковуваного доходу. Це має стимулювати декларування, але супроводжується реальними витратами й ризиками.
Що саме хочуть змінити і навіщо. З 1 квітня 2026 року доходи фізичних осіб від надання в оренду житлової нерухомості (або її частини) пропонують оподатковувати за спецставкою, яка в проєкті відповідає 5% замість чинної (18% податку на доходи фізичних осіб). Орендодавець-фізична особа залишається відповідальною особою за нарахування й сплату податку: платити потрібно квартально (протягом 40 днів після закінчення кварталу) та відобразити суму в річній декларації. Додатково — тимчасове перехідне правило: у період від 1 квітня 2026 року до 31 грудня року, коли буде припинено/скасано воєнний стан, доходи від оренди житла не включатимуться до загального оподатковуваного доходу (тобто не впливатимуть на прогресивні ставки чи інші пільги/обчислення загального доходу).
Навіщо це роблять. Офіційна мета — зменшити ухилення від оподаткування і стимулювати оформлення договорів оренди: нижча ставка робить декларування привабливішим, підвищує правовий захист орендарів і теоретично дає додаткові надходження в бюджет за рахунок легалізації раніше «тіньових» доходів.
- Вигоди: приватні орендодавці (маленькі власники) отримують суттєве зниження податкового навантаження та стимул до оформлення договорів; орендарі мають більше шансів отримати письмові договори й захист; спрощується річне декларування (квартальна сплата, проста ставка); короткостроково зростає мотивація добровільно декларувати доходи.
- Ризики: значні бюджетні втрати, якщо багато доходів уже були декларовані (або будуть додатково декларовані) за нижчою ставкою; можливий перерозподіл доходів у бік індивідуального володіння/оренди як податкового планування (щоб уникнути вищих ставок для юросіб); якщо військовий збір залишається — загальне зниження все одно істотне, але не до кінця зрозуміла сумарна ставка — це дає простір для маневру та неоднозначностей у адмініструванні.
- Втрати й побічні ефекти: прямі втрати місцевих і державного бюджетів у перші роки; додаткові витрати на адміністрування (ДПС має контролювати масив нових дрібних платників); орендодавці нестабільних ринків можуть підвищити оренду, компенсуючи зниження податку (переклад навантаження на орендарів); підвищується ризик зловживань — конвертація доходів у «фізособові» або штучне дроблення доходів серед членів сім’ї, щоб скористатися ставкою; шанс корупційних домовленостей на місцях при вибіркових перевірках.
Кого торкнеться найбільше. Фізичні особи, що здають житло (власники квартир/кімнат), зокрема внутрішньо переміщені особи та ті, хто підробляє орендою — вони отримають найбільше прямої вигоди. Малий бізнес, який орендує житло через ФОП або здає кілька об’єктів, отримає вигоду, але також виникнуть питання сумісності з іншими системами оподаткування. Юридичні особи (компанії-здавачі житла) прямо не охоплені — проте можуть з’явитися схеми перерозподілу власності на фізосіб. Місцеві бюджети ризикують недоотримати частину надходжень.
Коли і як норми запрацюють на практиці. Закон набирає чинності з 1 квітня 2026 року: з цього дня орендодавці-фізособи повинні почати нараховувати і сплачувати податок щокварталу протягом 40 днів після кварталу. Перехідне правило (не включати орендні доходи до загального річного доходу) діятиме тимчасово — до 31 грудня року, коли буде припинено або скасовано воєнний стан. На практиці перехідні правила створюють невизначеність щодо тривалості пільг і стимулюють швидку реєстрацію доходів в очікуванні змін.
Оцінка — добре чи погано для суспільства? Загалом — це крок у напрямку легалізації дрібної оренди й захисту прав орендарів, тож має реальні позитиви для громадян. Проте є значні ризики для бюджету та для чесної конкуренції: якщо держава недоотримає коштів, це підштовхне до реструктуризації податків або скорочення витрат у ключових сферах. Тому з політико-економічної точки зору ініціатива — напівпозитивна: корисна для населення і ринку в короткому терміні, але небезпечна без чіткої адміністративної моделі контролю та без оцінки бюджетних наслідків.
Що робити вже зараз — практичні поради. 1) Якщо ви здаєте житло — підготуйте або оновіть письмові договори й обговоріть із податковим консультантом, як оформити квартальну сплату; 2) ведіть суворі книжки доходів і видатків: квитанції, договори, банківські перекази — це ваша подушка безпеки при перевірках; 3) орендарям просіть письмовий договір і підтвердження оплати; 4) малому бізнесу і ФОПам перевірте, чи вигідніше працювати як фізособа-орендодавець або зберегти юрособу/ФОП; 5) громадським організаціям і місцевим радам наполягати на прозорих правилах адміністрування й публічній аналітиці бюджетних наслідків.