Програма доступного кредитування житла «єОселя» – це державна іпотечна ініціатива, запущена наприкінці 2022 року за підтримки Президента України. Вона покликана допомогти українцям купувати власне житло під час економічних труднощів і навіть воєнного стану. Завдяки цій програмі тисячі родин уже змогли оформити пільгові кредити та придбати квартири або будинки на значно вигідніших умовах, ніж звичайна іпотека Нижче розглянемо, що таке «єОселя», якими є її умови для різних категорій позичальників (цивільних громадян і військовослужбовців), який пакет документів потрібен для участі, на які нюанси варто звернути увагу перед оформленням та як отримати онлайн-консультацію юриста безкоштовно.
Що таке програма «єОселя»
«єОселя» – це державна програма доступного іпотечного кредитування житла, ініційована Президентом України у 2022 році. Її суть полягає в тому, що банки видають громадянам довгострокові житлові кредити під пільгові відсотки (3% або 7% річних залежно від категорії позичальника), а держава компенсує банкам різницю до ринкової ставки Основні переваги цієї програми такі:
- Низька відсоткова ставка. Іпотека під 3–7% річних – справжня можливість для багатьох українців, адже звичайні банківські ставки на житлові кредити сягають 15–25% річних Пільгова ставка фіксована на весь термін кредиту і не змінюється впродовж років, що захищає позичальників від стрибків відсотків на ринку та інфляції
- Доступний перший внесок. Мінімальний початковий внесок за програмою становить 20% від вартості житла (для молодих позичальників до 25 років – лише 10%), тоді як у звичайній іпотеці банки вимагають щонайменше 30% вартості житла авансом Тобто, накопичити на початковий внесок значно легше.
- Тривалий термін кредиту. Максимальний строк іпотеки в межах «єОселі» – 20 років (240 місяців) Завдяки цьому щомісячні платежі менші, аніж у коротших кредитах, і більш посильні для сімейного бюджету. Наприклад, учасники програми зазначають, що їхній щомісячний платіж по іпотеці часто вдвічі менший за суму, яку раніше доводилося віддавати за оренду житла
- Державні гарантії прозорості. Умови програми закріплені постановою Кабміну і гарантовані державою – вони не можуть бути змінені в односторонньому порядку чи погіршені для позичальника Усі процеси максимально цифровізовані: заявку можна подати онлайн через додаток «Дія», що робить оформлення швидким і зручним
Простими словами, «єОселя» дає шанс придбати власне житло навіть тим, хто не мав достатнього початкового капіталу. Далі розглянемо детальніше умови участі в програмі для різних груп населення.
Умови участі для цивільних громадян
Початково «єОселя» була доступна лише для вузького кола позичальників, але з серпня 2023 року програму розширили на всіх громадян України, які не мають власного житла або потребують поліпшення житлових умов Йдеться про так звану «масову іпотеку» під 7% річних. Цивільні українці, які можуть скористатися кредитом під 7% (а з 11-го року – 10%), включають декілька категорій
- Внутрішньо переміщені особи (ВПО). Українці, які через війну втратили дім або вимушено переселилися, мають право на пільговий кредит для купівлі нового житла
- Ветерани війни та їхні родини. Учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих захисників і захисниць України – держава включила їх до програми, аби підтримати героїв у придбанні житла
- Інші громадяни без власного житла. Будь-який повнолітній українець, який офіційно не володіє житловою нерухомістю (або має у власності квартиру менше встановленої норми площі), теж може подати заявку Нормативна площа визначена як 52,5 м² на одну особу + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї Якщо ваше наявне житло менше за цю норму (наприклад, сім’я з трьох осіб у квартирі менш ніж ~94 м²) – ви відповідаєте критеріям. Також беруть участь ті, чиє житло знаходиться на території бойових дій або окупації
Базові вимоги до позичальників з боку програми є доволі простими. Учасник має бути громадянином України віком від 18 до 70 років (на момент погашення кредиту) та мати офіційний дохід, достатній для обслуговування позики Важливо не фігурувати в санкційних списках і не отримувати одночасно інше державне житло чи кредит за іншою державною житловою програмою
Фінансові умови для цивільних такі: іпотека надається під 7% річних на перші 10 років, а починаючи з 11-го року відсоткова ставка зростає до 10% річних Ця ставка зафіксована в гривні і не змінюватиметься, навіть якщо інфляція чи курс валют будуть коливатися – що вигідно позичальнику, адже поточні темпи інфляції все одно вищі за 7% Максимальний термін кредиту – 20 років, але можна брати і на коротший період за бажанням. Мінімальний перший внесок для більшості становить 20% вартості житла, проте молоді люди віком до 25 років можуть внести лише 10% що суттєво знижує бар’єр входу у програму.
Приклад: сім’я переселенців без власного житла вирішує купити двокімнатну квартиру за програмою «єОселя». При вартості житла, скажімо, 1,5 млн грн, їм потрібно мати від 300 тис. грн для першого внеску (20%). Решту ~1,2 млн грн банк кредитує під 7% на 20 років. За ануїтетним графіком щомісячний платіж складе близько 9–10 тис. грн (це приблизна оцінка). Це помітно менше, ніж ті ж переселенці платили б за оренду аналогічної квартири в великому місті. До того ж, через 10 років відсоткова ставка лишатиметься фіксованою і прогнозованою – 10% річних, що все одно нижче за інфляцію та типові ринкові кредити. Таким чином, «єОселя» дає можливість цивільним українцям отримати власний дім із посильними щомісячними виплатами замість орендної плати.
Варто зауважити, що житло, яке купується за програмою, повинно відповідати визначеним критеріям. Зокрема, квартира має знаходитися у багатоквартирному будинку (придбання приватних будинків наразі не передбачено програмою) Для кредитів під 7% діє вимога купувати нове житло на первинному ринку: квартира повинна бути в будинку, який будується або введений в експлуатацію не більше як 3 роки тому Така умова впроваджена, щоб стимулювати розвиток економіки через будівельний сектор Проте і вторинний ринок також доступний – головне, щоб вікові параметри будинку відповідали вимогам програми. В результаті у великих містах вибір квартир за «єОселею» присутній, хоча й обмежений, а от у менших населених пунктах знайти житло, збудоване за останні 3 роки, може бути складно. Цей момент відносимо до можливих мінусів, про які поговоримо нижче.
Умови участі для військовослужбовців та пільгових категорій
Для окремих категорій громадян держава передбачила ще вигідніші умови – фактично, пільгову іпотеку під 3% річних. Саме з них стартувала програма «єОселя» в 2022 році. До цієї групи належать передусім військові та силовики, а також працівники бюджетної сфери, які особливо важливі для країни. Перелічимо основні категорії позичальників, які можуть отримати кредит під 3% (у перші 10 років, а з 11-го року – під 6%)
- Військовослужбовці за контрактом, силовики та члени їхніх сімей. Це чинні військові ЗСУ, Нацгвардії, правоохоронці, співробітники сил безпеки і оборони, які служать за контрактом, а також їхні сім’ї Фактично, усі захисники України – від армійців до поліцейських – входять до пільгової категорії.
- Медичні працівники державних і комунальних закладів охорони здоров’я. Сюди входять лікарі, медсестри та інший медперсонал, офіційно працюючі у державних або комунальних лікарнях, поліклініках, клініках тощо
- Педагогічні працівники державних і комунальних закладів освіти. Вчителі шкіл, вихователі дитсадків, викладачі коледжів чи університетів державної/комунальної форми власності – усі вони мають право на іпотеку під 3%
- Наукові та науково-педагогічні працівники державних і комунальних наукових установ або закладів вищої освіти. Тобто науковці в державних НДІ, викладачі-доценти/професори університетів та інший науковий персонал держсектора
Представникам вищезгаданих професій держава хоче надати пріоритетне право на житло – щоби ті, «хто захищає, лікує та вчить Україну», отримали власні домівки за доступною ставкою Для них діють особливі умови кредитування: ставка 3% річних фіксується на весь строк до 10 років, а з 11-го року вона становить 6% Перший внесок і максимальний строк такі ж, як для інших учасників (20% аванс або 10% для молоді, до 20 років кредиту). Вимоги щодо відсутності іншого житла також ідентичні. Важливо: купувати житло пільговики можуть не лише в новобудовах, а й на вторинному ринку – допускається квартира в будинку, зданому в експлуатацію до 10 років тому (якщо це обласний центр або велике місто) Отже, вибір доступних квартир для військових, медиків чи вчителів дещо ширший, ніж для загалу, – можна розглядати житло, збудоване протягом останнього десятиліття.
Щоб підтвердити право на пільгову іпотеку, заявнику потрібно документально підтвердити свою належність до відповідної категорії. Зазвичай це довідка з основного місця роботи із зазначенням посади (для бюджетників) або військовий квиток, витяг з наказу про службу тощо (для військових) Банк вимагатиме ці документи під час розгляду заявки. Причому, якщо позичальник з часом перестане працювати на пільговій посаді (наприклад, вчитель звільниться зі школи чи лікар перейде у приватну клініку), умови кредиту для нього можуть бути переглянуті – подальші платежі нараховуватимуться вже за ставкою 7% (10%) річних, як для звичайних громадян Таким чином держава підтримує лише тих, хто продовжує працювати у визначених сферах або служити державі.
На практиці програма «єОселя» дуже популярна серед військових та інших пільговиків. За статистикою 2024 року, майже половина всіх позичальників (близько 49%) були саме військовослужбовцями та правоохоронцями Ще 8% склали медики, 7% – педагоги, 2% – науковці Це свідчить, що люди цих професій активно користуються можливістю отримати кредит під 3% і вирішити своє житлове питання. Багато з них до цього роками винаймали житло. Тепер же, оформивши пільгову іпотеку, вони сплачують менші суми, але вже за своє власне помешкання. Як зазначають експерти, після запуску програми були випадки, коли, наприклад, учасниця програми – медична сестра – замість 15 тис. грн щомісяця за орендовану квартиру почала платити всього ~7 тис. грн на місяць по іпотеці «єОселя» Таким чином, економія очевидна, а головне – з’являється впевненість, що ці кошти інвестуються у власний дім, а не «йдуть в нікуди» за оренду.
Звичайно, процедура оформлення для військових та пільговиків мало чим відрізняється від загальної (про етапи і документи – далі). Є нюанс: різні банки можуть дещо по-різному трактувати вимоги програми. Наприклад, один банк може вимагати від військового повний пакет довідок про службу, завірених за місцем роботи, а інший – обмежитися копією військового квитка Якщо раптом в одному банку вам відмовили через якісь формальні вимоги, варто спробувати звернутися до іншого банку-учасника – практика показує, що кожен банк адаптує умови під свою політику, і там, де один відмовить, інший може погодити кредит Тож не слід опускати руки: пільгові 3% вартують того, щоб спробувати кілька варіантів.
Які документи потрібні для оформлення «єОселя»
Для успішного отримання кредиту за програмою «єОселя» необхідно зібрати стандартний пакет документів, який підтверджує вашу особу, платоспроможність та право на участь у програмі. Основні документи, які знадобляться позичальнику:
- Паспорт громадянина України. Якщо у вас ID-карта – копії обох сторін, якщо внутрішній паспорт-книжечка – копії всіх сторінок з персональними даними і відмітками
- Ідентифікаційний код (РНОКПП). Необхідна копія довідки про присвоєння ІПН (коду платника податків) – це обов’язково для фінансових операцій
- Документи про доходи. Для підтвердження платоспроможності знадобиться довідка про доходи за останні 6 місяців з місця роботи (для найманих працівників) або податкова декларація ФОПа за останній період (якщо ви підприємець) Банк має переконатися, що вашого офіційного доходу вистачить на виплату кредиту. Зазвичай достатньо, щоб щомісячний платіж не перевищував ~40–50% сукупного сімейного доходу.
- Документи на обране житло – якщо купуєте квартиру на вторинному ринку. Потрібно буде надати правовстановлюючі документи на квартиру від продавця (наприклад, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності чи витяг з реєстру речових прав), щоб банк міг переконатися в «чистоті» житла і відсутності обтяжень На первинному ринку (новобудова) зазвичай надають договір з забудовником або майнові права.
- Заява-запит на кредит за програмою «єОселя». Вона заповнюється безпосередньо при подачі заявки – в електронному вигляді через портал чи додаток «Дія» або у відділенні банку-партнера. Це стандартна анкета, де ви вказуєте свої дані, сімейний стан, обране житло, бажану суму кредиту тощо
Примітка: Перелік документів може трохи відрізнятися залежно від вимог конкретного банку, тому завжди варто уточнити актуальний список на сайті обраного банку або на порталі програми. Але загалом він відповідає наведеному вище.
Додатково можуть знадобитися деякі паперові документи в індивідуальних випадках:
- Документи про сім’ю. Якщо у вас є неповнолітні діти – підготуйте їхні свідоцтва про народження (особливо якщо ці дані не відображені у вашому електронному кабінеті «Дія») Якщо ви одружені – паспортні дані та ІПН чоловіка/дружини, свідоцтво про шлюб. Справа в тому, що нотаріальне посвідчення угоди вимагатиме присутності другого з подружжя або його нотаріальної згоди на придбання нерухомості.
- Документи, що підтверджують пільговий статус. Для військових – військовий квиток, контракт або довідка з частини; для ветеранів – посвідчення УБД; для медиків, вчителів, науковців – довідка з роботи із зазначенням посади (як згадувалося вище) Ці папери потрібні, щоб банк застосував до вас пільгову ставку 3%.
- Довідка ВПО. Якщо ви переселенець, то матимете надати довідку про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи.
- Інші довідки на вимогу банку. Іноді банк може попросити підтвердження відсутності іншого житла – наприклад, витяг з Державного реєстру речових прав, якщо інформація не підтягнулася автоматично. Також можуть знадобитися документи про ваш поточний фінансовий стан: виписка з рахунку, де зберігаються кошти на перший внесок, тощо.
Коли всі документи зібрано, процес оформлення виглядає наступним чином: ви подаєте онлайн-заявку через «Дію», банки-учасники її розглядають (як правило, до 24 годин) і надсилають вам попередні рішення Далі ви обираєте один із банків, який погодив кредит, і особисто подаєте йому пакет оригіналів документів для остаточної перевірки Банк оцінює вашу платоспроможність, перевіряє обране житло (його вартість, документи продавця). Якщо все гаразд – вам повідомляють остаточне схвалення. Після цього укладається тристороння угода: ви підписуєте кредитний договір з банком та договір купівлі-продажу квартири з продавцем, нотаріально посвідчуючи угоду Банк перераховує кредитні кошти продавцю, ви вносите свій початковий внесок – і квартира офіційно переходить у вашу власність (з обтяженням іпотекою на користь банку до повної виплати) Весь процес – від подачі заявки до отримання ключів – може зайняти від кількох тижнів до 1-2 місяців, залежно від швидкості оцінки житла та готовності документів.
На що звернути увагу перед оформленням (плюси та мінуси програми)
Програма «єОселя» відкриває великі можливості, але водночас має певні особливості, про які варто знати заздалегідь. Коротко підсумуємо ключові переваги та можливі ризики цього державного кредитування, аби ви прийняли зважене рішення.
Переваги «єОселі»
- Дуже вигідні умови кредиту. Головний плюс – це доступна ставка 3–7% на довгий термін У сучасних умовах така іпотека фактично є інвестиційно привабливою: інфляція гривні прогнозовано вища за 7%, а отже ваші реальні виплати «дешевшатимуть» з часом Для позичальників це мрія, адже жоден комерційний банк поза програмою не дасть кредит під такий низький відсоток.
- Фіксація в гривні без валютних ризиків. Кредит надається і виплачується у національній валюті. Вам не загрожують курсові різниці, як було б при валютній іпотеці – всі платежі фіксовані у гривні. Це важливо в умовах нестабільності: ви точно знаєте суму щомісячного платежу на роки вперед
- Малий перший внесок і тривалий строк. Програма спрощує старт: достатньо накопичити 20% (а декому 10%) вартості житла решту дає банк. Відтак багато молодих сімей, які не могли одразу внести 30–50% ціни квартири, тепер отримують шанс. А можливість розтягнути виплати на 20 років робить щомісячне навантаження комфортним для бюджету.
- Цифрова зручність і прозорість. Подання заявки онлайн через Дію та швидкий розгляд (до 24 годин) значно економлять час та нерви позичальника Не треба оббивати пороги десятка банків – достатньо однієї заявки, яку побачать усі банки-учасники. Процес максимально автоматизований і прозорий, а конкуренція банків за клієнта грає на вашу користь.
- Страхування та безпека угоди. Банк обов’язково перевіряє продавця та квартиру, страхує предмет іпотеки – тож ризик нарватися на шахрайство чи «проблемну» нерухомість мінімізований. Ви отримуєте гарантію безпечної угоди: жодних прихованих платежів, все чітко прописано в договорі, а держава контролює дотримання банками умов програми
Можливі недоліки та підводні камені
- Обмежений вибір житла. Жорсткі вимоги до об’єкта іпотеки – це вузьке горлечко програми. Дійсно, знайти квартиру, що підпадає під критерії (новобудова до 3 років або вторинний ринок до 10 років, потрібної площі та вартості) буває непросто У маленьких містах, де майже нічого не будували останні роки, ця проблема особливо актуальна. Якщо програма не розширить перелік допустимого житла, з часом це може стримувати її розвиток Тож будьте готові, що на пошук «підходящої» квартири піде час.
- Ймовірність затримок з фінансуванням. Як і будь-яка державна ініціатива, «єОселя» залежить від бюджетних коштів. Експерти зауважують, що у 2023 році траплялися збої: то грошей не виділяли вчасно, то банки затягували з акредитацією Через це деякі угоди зривалися – продавцям доводилося чекати місяцями, поки держава перерахує кошти банку. Такі ситуації б’ють по репутації програми. Практична порада: перед підписанням договору уточніть у банку, чи є наразі ліміти фінансування і як швидко проходять оплати продавцю. Це допоможе зменшити ризики довгого очікування.
- Нерівномірність умов у різних банках. Попри єдині державні правила, кожен банк-партнер має свою кредитну політику. Це означає, що одна й та ж людина може отримати різні рішення в різних банках: десь заявку схвалять, а десь відмовлять, посилаючись на внутрішні вимоги Комусь банк може не зарахувати якісь доходи або прискіпатися до довідок. Тут рецепт один – пробувати в кількох банках. Якщо отримали відмову в одному, не виключено, що інший охоче видасть вам кредит на тих самих умовах.
- Оцінка житла може бути нижчою за ринкову. Банк кредитує вас виходячи з оціночної вартості квартири, яку визначає свій акредитований оцінювач На практиці часто буває, що оцінка нижча за реальну ціну продажу. Наприклад, квартира продається за $65 тис., а банк оцінив її у $50 тис. – отже, кредит дадуть виходячи з 50 тис., а різницю 15 тис. доларів вам треба покрити власними коштами понад перший внесок Для багатьох це стає неприємним сюрпризом. Тому бажано мати фінансову «подушку» на випадок, якщо доведеться доплатити більше своїх грошей за житло.
- Не всі продавці згодні на схему з «єОселею». Продаж квартири через іпотеку з державною участю – довша і складніша процедура для власника житла. Є ризики: гроші він отримає не відразу, а частинами; кошти прийдуть на рахунок у гривні, яку потім треба міняти на долари (а зняти готівку у валюті в Україні обмежено) Багато продавців бояться таких складнощів і воліють мати справу з покупцем за живі гроші. Тому на оголошення “куплю через єОселю” інколи реагують прохолодно. Якщо ж власник і погодиться, то навряд чи сильно скине ціну чи чекатиме довго – навпаки, часто ставлять умову, що покупець оплачує всі додаткові витрати (нотаріуса, податки 1%+5%, оцінку тощо), що може вилитися у додаткові $3–4 тисячі Крім того, до моменту підписання договорів продавець юридично не зобов’язаний вам нічого – і бувають випадки, коли, дочекавшись схвалення, покупець йде на угоду, а власник… вже продав квартиру іншим за валюту На жаль, від такого ніхто не застрахований, адже завдатки за цією програмою не передбачені. Тож раціонально мати запасний варіант житла чи домовитися з продавцем про ексклюзивність домовленості на письмі.
Висновок: переваг у програми «єОселя» значно більше, ніж недоліків, якщо ви готові докласти зусиль до вибору житла і збору документів. Вигода у вигляді наднизької процентної ставки та державної підтримки переважує тимчасові труднощі. Проте слід бути уважним і проактивним: ретельно перевіряти документи, консультуватися з юристами і банкірами, обговорювати всі умови з продавцем наперед. Далі – про юридичну підтримку докладніше.
Як отримати юридичну консультацію онлайн перед оформленням
Оформлення іпотеки – це не лише фінансове, а й юридичне питання. Важливо розуміти тонкощі договорів, щоб у майбутньому не зіткнутися з неприємними «сюрпризами». Перед підписанням кредитного договору чи договору купівлі-продажу квартири корисно проконсультуватися з кваліфікованим юристом. Добра новина в тому, що зараз доступна навіть безкоштовна консультація юриста – скористатися можна онлайн, не виходячи з дому. Існують спеціальні сервіси, де надається консультація юриста онлайн в режимі чату або відеозв’язку. Наприклад, низка громадських організацій та волонтерських проєктів запустили платформи, на яких чергують правники і готові відповісти на ваші запитання щодо програми «єОселя». Ви можете отримати юридичну консультацію онлайн чат безкоштовно, де фахівець перевірить ваші документи або роз’яснить незрозумілі пункти договору.
Звернення до юриста допоможе убезпечити себе від можливих помилок: фахівець підкаже, на що звернути увагу в кредитному договорі (наприклад, чи немає прихованих комісій), перевірить договір купівлі-продажу житла (чи правильно вказані всі суми, обов’язки сторін, відсутні підводні камені на кшталт незареєстрованих осіб у квартирі тощо). Також юрист роз’яснить ваші права як позичальника та продавця, відповість на питання щодо страхування, можливості дострокового погашення, наслідків прострочень і т.д. Усе це додасть вам впевненості.
Висновок: не варто нехтувати юридичною підтримкою, тим більше, коли вона доступна онлайн і безкоштовно. Кваліфікована консультація юриста онлайн перед укладенням іпотеки дозволить вам почуватись спокійніше і захищеніше. Ви зможете впевнено підписати всі документи, розуміючи їхній зміст, і сміливо робити крок до омріяного власного житла за підтримки державної програми «єОселя».
Mspодіваємося, що ця інформація була для вас корисною. Бажаємо успіху в оформленні пільгового кредиту та швидкого новосілля у власній оселі!
