Юридична перевірка нерухомості та забудовника

Нерухомість - приваблива, але ризикова сфера інвестицій. Перш ніж вкладати гроші в новобудову, варто провести юридичну перевірку - due diligence об'єкта та забудовника. Це комплексна юридична експертиза, що дозволяє виявити ризики, пов'язані з правовим статусом майна, його обтяженнями (іпотека, арешти, сервітути) та можливими судовими спорами. Такий аудит землі, дозволів та історії забудовника допомагає уникнути шахрайства і дорогих помилок при купівлі.

Перевірка забудовника та об'єкта (Due Diligence)

Документи на землю - перевірте правовстановлюючі документи (державний акт, договір купівлі-продажу, витяг з ДРРП) та цільове призначення ділянки. Обов'язково знайдіть межі й площу в ДЗК і відсутність обтяжень чи заборон. Також перевіряйте, чи не суперечать межі санітарним чи містобудівним обмеженням.

Дозвільна документація - впевніться, що на ділянку є містобудівні умови і обмеження, дозвіл на будівництво, початкові декларації або повідомлення про будівництво. Ліцензії та сертифікати підрядників мають відповідати закінченому будинку; відсутність або фальсифікація дозволів може зробити будівництво незаконним.

Профіль забудовника - вивчіть компанію-забудовника: дату реєстрації, власників, структуру власності, репутацію та інші проєкти. Перевірте, чи є у нього виданий дозвіл саме на це будівництво, чи не порушено справу про банкрутство і чи відсутні кримінальні провадження чи судові спори. Зверніться до відкритих джерел (ЄДР, судових реєстрів, бізнес-аналітики) для пошуку негативної інформації.

Фінанси та зобов'язання - дізнайтеся про фінансовий стан забудовника, відсоток виконання зобов'язань перед попередніми інвесторами та можливі борги. Наприклад, радять перевіряти, чи у забудовника є судові позови від дольовиків або обтяження на майно.

Додаткові ризики - слідкуйте за «чорними реєстраторами»: після укладання договору поставте об'єкт на моніторинг Державного реєстру речових прав. Спеціальні сервіси (SMS-Маяк тощо) одразу сповістять про будь-які спроби перепродажу чи зміни реєстрації. Це допоможе вчасно зреагувати на спроби рейдерства.

Як читати інвестиційний договір

Тип договору та законодавча база - зазвичай це договір купівлі-продажу майнових прав. За ЦКУ право власності на новозбудований будинок виникає тільки з моменту закінчення будівництва (ст. 331 ЦК). Тобто інвестор сплачуючи зараз, набуває права власності після введення будинку в експлуатацію і офіційної держреєстрації. У договорі має бути обов'язково прописано, які документи передадуть забудовник при здачі (декларація про готовність, акт приймання тощо).

Строки здачі і штрафи - перевірте, чи в договорі вказані чіткі кінцеві терміни будівництва (або будівельної черги) та які санкції за прострочку. Добра практика - передбачити пеню за кожен день затримки (наприклад, 0,03% від суми за кожен день, як це було застосовано судом у справі «Геос Інвест»). У згаданому кейсі суд стягнув з забудовника 3% річних і інфляційні втрати на суму в 1,71 млн грн.

Оплата та гарантії - уважно вивчайте графік платежів. Ідеально, якщо кошти зберігаються на умовному (ескроу) рахунку: забудовник отримує їх лише після зданого етапу будівництва. Запитуйте, чи прописано відкриття ескроу-рахунку банку, а якщо ні - які гарантії повернення коштів (наприклад, банківська гарантія або застава іншого майна).

Форс-мажор - оцініть умови про форс-мажор: чи звільняють вони забудовника від відповідальності. Важливо, що навіть воєнні ризики не завжди знімають з забудовника зобов'язання: в суді місто чи загроза війни не завжди визнаються достатньою причиною для невиконання строків.

Право власності - перевірте, хто саме має підписати угоду (іноді забудовник делегує укладання дочірнім фірмам). У договорі має бути точно зазначено, що правовстановлюючі документи передадуться після введення об'єкта в експлуатацію, а до того покупець володіє тільки майновим правом, яке перетвориться у власність після державної реєстрації.

Ризики інвестдоговорів

Відсутність державної реєстрації - без реєстрації права власності інвестор залишається залежним від забудовника. Верховний Суд зазначає: будинок вважається власністю інвестора тільки після внесення запису у Державному реєстрі (ст. 331 ЦК, ст. 5 ЗУ "Про держреєстрацію"). Якщо документи до реєстру не подано, інвестор має право вимагати у суді визнання майнових прав на квартиру (що дає можливість згодом зобов'язати забудовника зареєструвати право власності).

Передача майна третім особам - якщо забудовник незаконно перепродасть квартиру іншому, інвестор може втратити її. Верховний Суд уточнив: найефективніший захист в такій ситуації - витребування майна від добросовісного набувача (стаття 388 ЦК), а не визнання права власності (ст. 392 ЦК). Іншими словами, інвестору дозволяють повернути своє майно через суд.

Банкрутство забудовника - ризик повного краху проекту. Звертайте увагу, чи немає у забудовника історії банкрутства або великої заборгованості по іншим проектам. В судах часто фігурують випадки, коли недобудовані будинки опиняються в обліку ліквідаторів - тоді інвесторам повернути кошти буває дуже складно.

Шахрайські схеми - нерідко забудовники використовують «партнерські» компанії, щоб заплутати правовідносини (як у схемі з «Геос Інвест», де гроші йшли через низку фірм). Переконайтеся, що договір укладається саме з будівельною компанією, а не з посередником, який потім зникне з грошима.

Зміна умов договору - читайте, як прописане розірвання договору: згідно з ч.1 ст. 651 ЦК, суд може розірвати договір через істотне порушення умов іншою стороною. Наприклад, затримка з будівництвом на роки вважається істотним порушенням, що дає право вимагати розірвання та повернення грошей.

Судова практика та кейси

• Запорізька справа (2025) - інвесторка уклала інвестдоговор з ПАТ «Геос Інвест» (ЖК "Central"), але будинок не добудували вчасно. Суд розірвав договір і зобов'язав «Геос Інвест» повернути вкладені 1,16 млн грн із врахуванням інфляції та 3% річних. Загальна компенсація склала 1,71 млн грн. Апеляція підтвердила рішення: навіть війна не звільнила забудовника від виконання умов договору.
• Верховний Суд України - у постанові № 6-1858цс15 Верховний Суд пояснив, що інвестор набуває право власності на квартиру лише після завершення будівництва і реєстрації. Якщо ж забудовник незаконно передає об'єкт іншій особі, позивачеві-інвестору ефективніше вимагати витребування майна (ст. 388 ЦК). Ця позиція підтверджена і в інших справах: суди визнають за інвестором його майнові права і зобов'язують забудовника зареєструвати право власності на завершений об'єкт.

Консультація юриста

Якщо ви сумніваєтеся у законності угоди або хочете убезпечити вкладені кошти, зверніться до юридичної консультації з нерухомості. Наші адвокати проведуть повний аудит договору, перевірять документи забудовника і підкажуть найнадійніші способи захисту ваших інтересів. Важливо не відкладати - чем раніше ви звернетеся за професійною консультацією, тим більше шансів уникнути втрат.