Нові правила купівлі нерухомості з 2026: нотаріуси звітують

У мережі активно обговорюються нібито нові правила купівлі нерухомості з 1 січня 2026 року - мовляв, всіх зобов'яжуть пояснювати походження грошей, а без спеціальних довідок угоди блокуватимуть. Насправді для покупців багато що залишиться по-старому, а зміни стосуються передусім порядку звітності самих нотаріусів. Розгляньмо детальніше, що саме змінюється, як працюватиме фінансовий моніторинг угод, у яких випадках інформація передаватиметься до податкової, а коли - ні, і як підготуватися покупцям до цих змін. Це особливо важливо знати фізичним особам, які планують придбати житло чи комерційну нерухомість у 2026 році, зокрема тим, хто використовує готівку, подаровані кошти, закордонні перекази або кредити.

Що зміниться з 2026 року: нотаріуси звітують до податкової

З 1 січня 2026 року набувають чинності оновлені вимоги до нотаріусів щодо звітності про угоди з нерухомістю. Приватні нотаріуси подаватимуть інформацію про посвідчені договори щоквартально (з розбивкою по місяцях), а державні - щомісячно. Раніше приватні нотаріуси звітували рідше, тож закон №4536-ІХ від 16.07.2025 змінив Податковий кодекс, запровадивши новий графік та форму подачі даних. Відтепер інформація подається за встановленою формою (додаток 4ДФ до податкового розрахунку) за місцем знаходження офісу нотаріуса.

Які саме дані передаватимуться до Державної податкової служби (ДПС)? Нотаріуси відображатимуть у звіті детальну інформацію про кожну посвідчену угоду: сторони договору, тип операції (купівля-продаж, міна, дарування тощо), повну вартість об'єкта або суму спадщини, а також сплачені податки по кожній угоді. Зокрема, у звітність включатимуться: договори купівлі-продажу чи міни нерухомого майна між фізичними особами, договори дарування, а також видані свідоцтва про право на спадщину. Тобто фактично всі основні операції з житлом будуть відображені в податковій звітності нотаріуса.

Навіщо податковій ця інформація? ДПС зможе звіряти, чи правильно нараховано та сплачено податки, пов'язані з угодою. Наприклад, при продажу квартири продавець у ряді випадків має сплатити податок на дохід (5% ПДФО та військовий збір, якщо об'єкт не єдине житло чи володівся менше 3 років, або 18% для нерезидента). Дані від нотаріуса допоможуть податковій перевірити, чи заплачено ці податки, та загалом посилять контроль за великими операціями з нерухомістю. Ініціатива впроваджується в рамках боротьби з відмиванням коштів і підвищення прозорості ринку. Як зазначають у ДПС, держава прагне мати системну й деталізовану інформацію про рух капіталів на ринку нерухомості, але сам порядок оформлення купівлі-продажу для громадян не змінюється.

Варто підкреслити: жодних нових обмежень чи вимог для пересічних покупців цей закон не вводить. Процедура купівлі квартири у нотаріуса залишиться звичною: нотаріус перевірить документи сторін, посвідчить договір і внесе відомості про нове право власності до реєстру, а тепер ще й передасть дані про угоду до податкової служби. Для покупця чи продавця це не створює додаткових кроків - звітність відбуватиметься «за лаштунками» і є технічним вдосконаленням роботи нотаріусів та податкових органів.

Фінансовий моніторинг угод: нотаріус перевіряє джерело коштів

На тлі новин про звітність багато хто занепокоївся: чи означає це, що з 2026 року нотаріуси почнуть суворіше вимагати пояснити походження грошей? Насправді вимоги фінансового моніторингу не є новими - вони діють уже понад десять років і залишаються незмінними. Ще задовго до 2026 року українські нотаріуси виконували функції суб'єктів первинного фінансового моніторингу, контролюючи, щоб операції з нерухомістю не використовувалися для відмивання коштів чи іншої незаконної діяльності.

За чинним законодавством нотаріус зобов'язаний перевіряти джерело походження коштів покупця, якщо сума угоди дорівнює або перевищує 400 тис. грн. На практиці це майже всі покупки житлової чи комерційної нерухомості, адже поріг у 400 тис. грн є невисоким для сучасних цін на житло. Під час підготовки до угоди нотаріус запитує у покупця документи, які підтверджують законність отриманих ним коштів. Наприклад, це можуть бути: довідка про офіційні доходи чи копія податкової декларації; документи про отримання спадщини або договір дарування грошей; кредитний договір або договір позики; довідка про дохід від продажу іншого майна (авто, земельної ділянки тощо). Головна вимога - документально показати, звідки взялися гроші для оплати нерухомості. Якщо ж покупець фінансує угоду за рахунок власних заощаджень, нотаріус може попросити виписку з банківського рахунку про накопичення коштів або інші підтвердження.

Важливо: такі перевірки були і раніше обов'язковими згідно із законом про фінансовий моніторинг, і у 2024-2025 роках жодних нововведень у цій сфері не ухвалювали. Міністерство юстиції офіційно спростувало інформацію про вигадані "нові правила" - нагадавши, що вимоги щодо перевірки походження коштів діють давно та залишаються тими самими. Тобто з 1 січня 2026 року не з'явиться якась окрема додаткова «перевірка грошей» - нотаріуси працюватимуть так само, як і раніше.

Як це працює на практиці? Нотаріус перед підписанням угоди ідентифікує особи продавця і покупця, перевіряє їхні документи та аналізує характер операції з точки зору ризиків відмивання коштів. Якщо сума значна (понад 400 тис. грн) - обов'язково витребує у покупця підтвердження джерел фінансування угоди. Нотаріус не має права посвідчити договір, якщо походження коштів не підтверджено належними документами. Таким чином, основна відповідальність лежить на покупцеві - завчасно підготувати прозоре пояснення, звідки в нього гроші. Сумлінному клієнту нічого боятися: офіційні доходи або легальні надходження цілком задовольнять вимоги. Натомість якщо людина намагається використати незадекларовані «тіньові» кошти, нотаріус може зупинити угоду та навіть зобов'язаний повідомити про підозрілу операцію уповноважені органи (якщо є ознаки відмивання грошей).

Які ризики чекатимуть покупця у 2026 році

Попри відсутність нових вимог, покупцям варто серйозно поставитися до питання фінансових доказів, щоб угода пройшла гладко. Найпоширеніший ризик - затримка або зрив угоди через непідготовленість покупця. Нотаріус може відмовити в посвідченні договору, якщо ви не надали необхідні документи щодо коштів. В результаті підписання договору відкладається, що загрожує додатковими витратами або навіть втратою завдатку та конфліктом із продавцем.

Ще один аспект - посилений податковий контроль. Оскільки з 2026 року кожна операція купівлі-продажу, дарування чи спадку буде прозоро відзвітована нотаріусом, податкова матиме повну картину великих придбань фізичних осіб. Якщо ви купили дорогий будинок або квартиру, а офіційні доходи за останні роки цього не пояснюють, ДПС може зацікавитися вашим випадком. Податківці мають право надіслати запит про походження коштів чи ініціювати перевірку, аби з'ясувати, чи не було допущено ухилення від сплати податків на доходи. Особливо це стосується ситуацій, коли громадянин не декларував значних доходів, але здійснив велику покупку - виникає ймовірність донарахування податків, штрафів чи навіть фінансового розслідування у разі підозри на нелегальні доходи.

Однак для законослухняного покупця такі ризики мінімальні. Якщо всі кошти отримані законно і задекларовані, передача даних до податкової не створить проблем - ви зможете обґрунтувати свої витрати, надавши при необхідності відповідні пояснення чи документи. Фінансовий моніторинг та податковий контроль спрямовані насамперед на недобросовісні операції, тож добропорядним громадянам варто сприймати ці нововведення як додаткову гарантію прозорості ринку, а не як перепону.

Коли інформація до податкової не передається: новобудови, дарування, обмін

Існують випадки, коли описані вище правила практично не зачіпають покупця - це ситуації, коли угода купівлі житла здійснюється без участі нотаріуса або без оплати грошей. Розглянемо такі винятки:

• Інвестування в новобудову. Багато хто купує житло на первинному ринку через фонди фінансування будівництва, попередні договори з забудовником чи інші схеми інвестування. Як правило, на етапі інвестиції нотаріус не залучається до оформлення - угода купівлі майнових прав на квартиру відбувається шляхом підписання договору з забудовником у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення. Відповідно, нотаріус не перевіряє джерело коштів інвестора і не передає інформацію про платежі в ДПС на цьому етапі. Вам не доведеться надавати довідки про гроші при інвестуванні в новобудову (це питання може контролювати хіба що банк, через який йдуть платежі). Але після введення будинку в експлуатацію і переходу до оформлення права власності ситуація змінюється. Якщо для реєстрації права власності все ж потрібно посвідчити договір купівлі-продажу готової квартири (або ж видається свідоцтво про право власності через державного реєстратора), ці дані зрештою також потраплять у систему. Тож при фінальній передачі вам квартири подбайте про наявність документів на кошти, адже нотаріус чи реєстратор можуть їх запросити. В цілому, інвестування в новобудову дозволяє відстрочити фінмоніторинг до моменту отримання ключів, але не скасовує його повністю.
• Дарування (подарунок квартири). У випадку договору дарування ви отримуєте нерухомість безоплатно, тому жодних коштів від обдарованого не вимагається. Відповідно, нотаріус не перевіряє джерело грошей у обдарованого, адже оплати немає. Проте нотаріус усе одно внесе інформацію про договір дарування до звітності - це необхідно для контролю податків на дарунок. Нагадаємо, при даруванні нерухомості членам сім'ї першого-другого ступеня споріднення податок не сплачується, а от при даруванні сторонній особі обдарований зобов'язаний сплатити податок 5% ПДФО (та 1.5% військового збору). Податкова, отримавши дані про нотаріально посвідчений договір дарування, перевірить, чи обдарований виконав ці зобов'язання. Але доводити легальність походження грошей обдарованому не потрібно - адже самих грошей він не платив.
• Спадщина. Аналогічно, коли ви отримуєте квартиру у спадок, жодних коштів не сплачується, тож джерело доходів спадкоємця не перевіряється нотаріусом. Приватний нотаріус лише видає свідоцтво про право на спадщину і внесе відомості про це в податкову звітність. Державі важливо контролювати сплату податку на доходи у випадку спадщини: для найближчих родичів (діти, батьки, подружжя) ставка 0%, для інших спадкоємців - 5% ПДФО. Завдяки звітності податківці бачать, хто і що успадкував, і можуть нарахувати податок, якщо він потрібен. Але спадкоємець не мусить подавати ніяких фінансових довідок про свої особисті кошти - адже майно отримано безкоштовно.
• Обмін (міна) нерухомості. При обміні двоє власників обмінюються своїми об'єктами, укладаючи договір міни. Гроші при класичному обміні не передаються (якщо вартість нерівноцінна - може бути передбачена доплата). Коли обміну без доплати, ситуація схожа на дарування обопільно: кожен із двох учасників отримує нову нерухомість безоплатно. Нотаріус посвідчить договір міни і також подасть інформацію про нього до податкової в складі звітності. У податковому розрахунку буде вказано вартість кожного об'єкта, і податкова перевірить, чи сплатили сторони податки від цієї операції (зокрема, чи не є один з об'єктів «зайвим» продажем за рік). Перевірки походження коштів з боку нотаріуса не буде, якщо жодна зі сторін не здійснює доплати. Якщо ж договір міни передбачає, що один із учасників доплачує різницю вартості (що фактично частково схоже на купівлю-продаж), то для цієї доплати можуть бути застосовані правила фінмоніторингу. Тобто нотаріус попросить документи на суму доплати (якщо вона перевищує поріг 400 тис. грн).

Отже, покупців нерухомості у 2026 році нові вимоги не торкнуться в тих випадках, коли немає факту оплати або немає нотаріального договору на стадії придбання. Проте варто пам'ятати: навіть якщо ви обійшли фінмоніторинг на першому етапі (наприклад, інвестувавши в новобудову без нотаріуса), на фінальній стадії оформлення чи при подальшому продажу ця інформація все одно може знадобитися. Тому бажано завжди мати підтвердження законності джерел коштів, аби у майбутньому не виникло проблем.

Що має зробити покупець перед купівлею нерухомості у 2026 році

Перед великою угодою варто заздалегідь подбати про фінансові документи та репутацію. Ось кілька порад, які допоможуть підготуватися:

• Збирайте документи про доходи. Підготуйте довідки про офіційні заробітки, копії податкових декларацій (якщо подавали), довідки з роботи про зарплату тощо. У разі потреби нотаріус чи податкова зможуть побачити, що ви мали задекларовані доходи, достатні для покупки житла.
• Підтвердіть всі джерела коштів. Якщо для оплати житла використовуються гроші, отримані раніше з різних джерел - заздалегідь підготуйте підтвердження кожного з них. Це можуть бути: договори про отримання спадщини чи дарування грошей від родичів; договори позики або банківського кредиту; довідки про продаж іншого майна (автомобіля, ділянки) та отриману суму. Усі ці документи слід зберігати разом, щоб пред'явити нотаріусу при потребі.
• Майте виписки з банку про рух коштів. Бажано, щоб кошти, які ви плануєте використати, пройшли через банківський рахунок. Якщо ви тримали заощадження готівкою, покладіть їх на рахунок заздалегідь і візьміть виписку - це стане офіційним доказом наявності у вас потрібної суми. Також зберігайте квитанції про банківські перекази, якщо ви переводили гроші між своїми рахунками чи отримували їх від когось.
• Уникайте великих сум "під матрацом". Не варто приносити на угоду валізу готівки без документів - великими незадекларованими сумами зараз нікого не здивуєш, і це одразу викличе питання у нотаріуса. Краще провести оплату через банк або хоча б мати довідки з банку про зняття/внесення коштів на ту саму суму. Безготівковий розрахунок до того ж безпечніший і створює паперовий слід для підтвердження.
• Документуйте закордонні надходження. Якщо потрібна сума або її частина надійшла вам з-за кордону - подбайте про документи, що це підтверджують. Наприклад, збережіть SWIFT-квитанції про міжнародний переказ, лист від банку про зарахування коштів, або договір дарування/позики, якщо кошти надіслали родичі чи знайомі з-за меж України. Іноземний дохід або подарунок теж має бути легалізований (за потреби - задекларований) в Україні.
• Перевірте документи на нерухомість. Окрім фінансів, покупцю варто переконатися, що з документами на сам об'єкт все гаразд. Перевірте свідоцтва про право власності продавця, чи зареєстровані вони в Державному реєстрі речових прав, чи немає обтяжень, арештів, інших співвласників. За воєнний час багато що могло змінитися, тому уважність не завадить.
• Отримайте юридичну консультацію при потребі. Якщо угода складна, сума велика або є незвичні джерела коштів - краще звернутися до фахівця. Професійна онлайн допомога юриста допоможе перевірити ваш пакет документів, вкаже на можливі ризики та підкаже, як правильно діяти, щоб угода пройшла без проблем. Не соромтеся запитати поради - консультація адвоката зараз доступна навіть дистанційно, це може вберегти вас від помилок.

Коли варто звернутися до юриста: ваш план дій

Підсумовуючи, фінансовий моніторинг - це не привід панікувати, а стимул бути підготовленим та обачним. Якщо ваша ситуація нетипова (наприклад, значна частина коштів - готівка або іноземний дохід), краще проконсультуватися з юристом перед угодою. Фахівець оцінить ваші документи, підкаже, чи вистачає доказів легальності коштів, перевірить сам договір купівлі-продажу і всі нюанси. У період війни та економічних змін ризики при купівлі житла тільки зросли, тож додаткова перестраховка у вигляді юридичного супроводу не буде зайвою. Пам'ятайте, що юрист допоможе захистити ваші інтереси - від перевірки квартири на «чистоту» до вирішення спірних ситуацій із продавцем або нотаріусом.

Сучасні юридичні послуги онлайн дозволяють швидко вирішити правові питання, не виходячи з дому. Якщо у вас залишилися питання щодо купівлі нерухомості або потрібна допомога з документами - вам доступна консультація юриста онлайн. Нині популярним рішенням є послуга юрист онлайн консультація - тобто дистанційне спілкування з фахівцем, що нічим не поступається очній зустрічі. До того ж, багато сервісів пропонують навіть безкоштовна юридична консультація онлайн, тож ви можете легко отримати юридичну консультацію для первинної оцінки своєї ситуації. Така онлайн допомога юриста допоможе розставити всі крапки над «і» та забезпечить впевненість у ваших діях перед укладенням важливої угоди. Підготувавшись завчасно і заручившись підтримкою професіоналів, ви зможете купити бажану нерухомість у 2026 році спокійно та без зайвих клопотів.

Звертайтеся за порадою та дійте впевнено - і нехай ваша омріяна оселя стане реальністю на законних підставах!