Хто сплачує за послуги ріелтора під час оренди в Україні

На орендному ринку України послуги ріелтора (посередника з нерухомості) платні. Однак чітких законодавчих вказівок, хто саме має сплачувати цю плату, немає. Цивільний кодекс України не містить спеціальних правил для ріелторів, тож питання вирішують за домовленістю сторін. Загалом закон (зокрема ЦКУ) визначає, що за договором надання послуг замовник повинен оплатити виконавцю, а за комісійним договором («договором комісії») комітент (доверитель) зобов'язаний виплатити комісіонерові плату в розмірі й порядку, встановлених договором. Але на практиці «хто замовляє послугу, той і платить», тому багато що залежить від договору і звичок ринку.

Законодавчі основи рієлторських послуг

Спеціального «закону про рієлторів» в Україні немає. Діяльність агентств з нерухомості регулюється загальним цивільним і господарським законодавством. Наприклад, ріелторські послуги можуть надаватися за договором про надання послуг або за агентським (комісійним) договором. Цивільний кодекс містить загальні норми:

• Договір про надання послуг (ст. 901 ЦКУ). Одна сторона (виконавець) зобов'язується надати послугу, а замовник - оплатити її, якщо інше не узгоджено. Це означає: за замовчуванням платить та сторона, яка уклала контракт із ріелтором.
• Договір комісії (ст. 1013 ЦКУ). Якщо договір названо «комісією» (один агент шукає угоди для клієнта), то комітент (клієнт) зобов'язаний виплатити агенту (комісіонерові) плату у розмірі, погодженому договором. Якщо розмір комісії не прописано, його визначають після виконання звичайними цінами послуг.
• Договір доручення. Хоча ЦКУ також містить договір довіреності (доручення), він стосується передачі прав здійснювати деякі дії, а не прямо оплати комісії. Зазвичай послуги ріелтора оформлюють як надання послуг або комісію, а не просту довіреність.

Таким чином, закон не встановлює однозначно, що завжди платить тільки орендодавець або тільки орендар - це залежить від змісту договору й домовленості. Експерти відзначають, що чіткої відповіді «хто платить» у чинному законодавстві немає, і на практиці багато що вирішується через переговори і домовленості. Водночас загальні норми цивільного права та підхід «замовник - платить» дозволяють відстоювати свої права в разі суперечок.

Практика сплати комісії при оренді житла

На практиці найчастіше сплачувати комісію доводиться орендарю (наймачу). Це пояснюється тим, що наймач зазвичай звертається по допомогу до агентства при пошуку житла, тож саме він стає клієнтом ріелтора. За оцінками, сума комісії зазвичай становить 50% від вартості місячної оренди (інколи нижче чи вище залежно від міста та агентства).

• Якщо орендар ініціює пошук квартири через ріелтора, то саме він зазвичай сплачує посереднику винагороду. Як правило, комісія - половина від місячної плати за квартиру.
• Якщо ж власник житла сам звернувся до агентства (щоб знайти орендаря), то зазвичай платити має власник: він платить агенту за пошук клієнтів і супровід угоди. У цьому випадку він же і є «замовником» послуги. Деталі (яка відсоткова ставка, порядок розрахунку) фіксуються у письмовому договорі між агентством і власником.

Головне правило ринку: «хто замовляє послугу - той і платить», але оскільки це питання не врегульоване спеціальним законом, воно вирішується домовленостями і фіксується у договорі. Часто сторони навіть поділяють комісію порівну (по 25% кожен), якщо сума здається занадто великою.

На жаль, за таких умов орендарі часто потрапляють у невигідне становище. Існують численні скарги, що комісія може сягати 50-100% вартості оренди, а іноді ріелтори вимагають її навіть якщо клієнт сам знайшов житло. Така ситуація створює напруження: люди фактично платять «податок» на оренду, незважаючи на відсутність чіткого зобов'язання. Недобросовісні ріелтори можуть використовувати цю обставину, вводячи клієнтів в оману чи нав'язуючи послуги без реального укладення договору.

Договірні відносини з ріелтором

При укладенні угоди на посередництво нерухомістю форма договору дуже важлива. Зазвичай ріелтор і клієнт укладають договір про надання послуг або ексклюзивний договір.

• Договір надання послуг - стандартний договір, де вказано завдання агента (пошук квартири/орендаря, організація показів, перевірка документів, супровід оформлення тощо) і плату за це. Важливо чітко прописати, хто є замовником і яка вартість послуг.

• Договір комісії - один із видів агентського договору, де ріелтор (комісіонер) здійснює пошук покупця/наймача від імені клієнта (комітента). У цьому випадку законом передбачено, що комітент (наприклад, власник) зобов'язаний сплатити комісіонеру комісію. Якщо договір не названий «комісією», але має аналогічний зміст, його умови розглядаються за нормами ЦКУ для договору про надання послуг.

• Ексклюзивний договір - окремий випадок, коли агентство отримує монопольне право представляти інтереси клієнта (орендодавця або орендаря) щодо конкретного об'єкта. Наприклад, власник може укласти з агенцією ексклюзивний договір на здачу квартири: агентство матиме пріоритет у пошуку орендаря, а власник зобов'язується співпрацювати тільки з ним (не звертатися одночасно до конкурентів). Узамовку з цим ріелтор докладає максимум зусиль до успішного укладення угоди. (Більше про ексклюзивні договори див. у спеціальних статтях).

Який би тип договору не було обрано, ключовим є письмове оформлення умов: предмету послуг, строків, розміру комісії, права та обов'язки сторін. Це дає чітку правову основу у разі суперечки: по суті, закон «підтримує» умови договору, за якими його уклали.

Законопроєкт 2025 року про ріелторську діяльність

До 2025 року ринок ріелторських послуг в Україні фактично не був законодавчо врегульований. Проте влітку-осені 2025 року Кабінет Міністрів заявив про намір впорядкувати цю сферу: за результатами петиції громадськості і звернень експертів Прем'єр-міністрка Юлія Свириденко доручила розробити пропозиції для «закону про ріелторську діяльність».

Відомо, що проєкт закону передбачатиме, зокрема: - Обов'язкову реєстрацію та сертифікацію агентств і ріелторів. Планується створити єдиний реєстр агентств нерухомості, через який будуть допускати на ринок тільки професіоналів з відповідними документами. Фактично це означає, що працювати рієлтором зможуть лише зареєстровані ФОПи чи юрособи з ліцензією. - Відповідний договір з клієнтом. Законопроєкт передбачатиме, що надання ріелторських послуг повинно оформлятися письмовим договором, в якому чітко зазначено сторони (орендар чи орендодавець як замовник) і розмір оплати. Це виключить практику «усного» домовляння чи «настійного» стягнення грошей без договору. - Заборону комісії без згоди замовника. Пропонується заборонити стягнення ріелторської винагороди з тієї сторони, яка фактично не замовляла послугу. Тобто якщо орендар сам не звертався до агенції, то він не може бути вимушеним платити агенту. Аналогічно, якщо власник не укладав із ріелтором контракт, вимагати з нього комісію не можна. Така норма уже є предметом ініціативи: петиції пропонують «заборонити стягнення комісії без попереднього звернення клієнта» і встановити за це штрафні санкції. - Захист прав клієнтів. Законодавці також хочуть посилити захист прав споживачів ріелторських послуг: наприклад, обов'язок агентства надавати достовірні відомості, перевіряти правочини, звітувати про результати пошуку тощо. Ці норми мають зробити ринок прозорішим і позбутися «сірого» сегменту.

Наразі (кінець 2025 року) законопроєкт ще на етапі розробки: обговорюється необхідність ліцензування та встановлення професійних стандартів. Але вже очевидно: якщо проект буде ухвалено, нові правила матимуть на меті чітко розмежувати ролі орендодавця та орендаря як замовників послуг і закріпити, хто і коли платить комісію (лише сторона-замовник).

Захист прав орендаря при зловживаннях

Незважаючи на правові «схеми» та заплановані зміни, в теперішніх умовах орендар має самостійно захищати свої інтереси, якщо його намагаються «змушувати» платити незаконно. Ось кілька рекомендацій:

• Перевірте, чи ви є стороною договору. Якщо ви не укладали з ріелтором жодного договору (усного чи письмового), юридично ви не зобов'язані нічого платити. Цивільне законодавство передбачає оплату тільки за умов укладеного договору - «якщо інше не встановлено договором». Тож, якщо договору з орендарем немає, комісія може бути стягнена тільки з фактичного клієнта агентства (тобто з власника житла, якщо він замовляв послугу).
• Вимагайте письмовий договір. Якщо ріелтор уже працює на обох сторін одночасно, наполягайте, щоб із вами уклали окремий договір на надання послуг. У договорі мають бути чітко прописані обов'язки ріелтора і положення щодо оплати. Таким чином ви зможете послатися на конкретні умови - наприклад, що згідно з договором саме власник платить комісію.
• Не погоджуйтеся на «довільні» збори. Якщо ріелтор на словах вимагає з вас комісію, не укладену договором, чітко відмовтеся. Скажіть, що платите тільки за фактичну послугу і тільки на підставі договору. Якщо конфлікт загострюється, можете повідомити, що знайдете правову допомогу - такі рішучі дії часто зупиняють недобросовісні вимоги.
• Фіксуйте факти тиску. У випадку нагадувань про оплату, записуйте розмови, фото чи скріншоти переписок. Це може знадобитися, якщо доведеться оскаржувати дії ріелтора в суді чи в контролюючих органах (споживчій інспекції тощо).
• Зверніться за консультацією. Якщо ситуація виходить з-під контролю, проконсультуйтеся з юристом. Навіть коротке пояснення прав на платіж комісії допоможе зрозуміти, які дії законні. У багатьох містах існують «гарячі лінії» для порад споживачам послуг (зокрема, щодо нерухомості), а онлайн-сервіси (див. нижче) можуть дати оперативну пораду.

Пам'ятайте: право на оплату має той, хто замовляв послугу. Якщо ріелтор без вашого доручення (імені або договору) вимагав комісію, це вже виходить за межі цивільно-правових відносин - більше схоже на шахрайство або вимагання. У такому разі не соромтеся звернутися до поліції чи суду з позовом про повернення неправомірно стягнутих коштів.

Судова практика та вирішення конфліктів

Судових рішень саме з приводу сплати комісії ріелтора за оренду небагато - бо, як правило, багато хто просто оплачує встановлене агентством або відмовляється від співпраці. Проте загальні принципи судової практики такі:

• Суд враховує договірні умови. Якщо між ріелтором і власником квартири є договір (де вказано, що комісія платить власник), то вимоги агенції пред'являють до власника. Навіть якщо орендар раніше сплатив агенту з власної ініціативи, він може потім позиватися про повернення цих коштів, посилаючись на положення договору і на те, що він не замовляв послугу.
• Доведення факту замовлення послуг. Якщо агент звернувся до суду по компенсацію з особи, яка насправді його не замовляла (наприклад, орендаря, а угоду виключно вів власник), суд може відмовити в стягненні, бо немає обґрунтування зобов'язання. Тому при ризику спору важливо зберігати копії договорів або переписок, які показують, хто замовляв послугу.
• Нарахування штрафів. За фактом неузгодженого стягнення коштів (шахрайства) можливе залучення винних до адміністративної чи кримінальної відповідальності. Приклад: якщо ріелтор загрожував віддати справу до суду через неустиглу оплату, але договору взагалі не укладав, це може бути розцінено як неправомірний тиск.

У конфліктних ситуаціях, крім звернення до суду, є й інші варіанти захисту: можна подати скаргу до Державної служби України з питань захисту прав споживачів (існують консультаційні гарячі лінії). В екстремальних випадках варто звернутися до адвоката, який допоможе скласти позов про захист прав споживача або про визнання незаконним договору з посередником.

Юридична допомога та онлайн-консультація

Розібратися в суперечці із ріелтором допоможе консультація юриста. Саме в таких складних випадках важливо отримати кваліфіковану пораду, адаптовану до конкретної ситуації. Сучасні онлайн-сервіси роблять це дуже зручно:

• Онлайн-консультації. Наприклад, сервіси типу PravoHUB (інноваційний чат-бот та команда юристів) пропонують отримати консультацію через інтернет. Клієнт описує свою проблему - і фахівець або штучний інтелект дає рекомендації, чи діяти письмово, чи оскаржувати вимоги агенції, як правильно оформити відмову від сплати. Консультацію можна отримати анонімно і швидко, не відвідуючи офіс.
• Пошук шаблонів договорів. На спеціалізованих юридичних платформах можна знайти зразки договорів на ріелторські послуги, щоб самому переконатися, які умови вказані. Це допомагає запобігти помилкам при укладенні угоди.
• Юридичний супровід. Якщо справа зайшла далеко (наприклад, ріелтор подав позов проти вас), адвокат або юрист допоможе скласти відзив, подати зустрічний позов про компенсацію за недобросовісну вимогу тощо. Такі фахівці добре знають судову практику і можуть розрахувати, чи є підстави для стягнення компенсації з ріелтора.

На етапі конфлікту не варто ігнорувати вимоги ріелтора: найкраще одразу звернутися за консультацією, щоб зрозуміти свої права. Сьогодні онлайн-юристи (як PravoHUB) допоможуть розібратися у всіх нюансах - з орендами, договорами та правом - і підтримають вас навіть у суді.

Таким чином, за законом оплата послуг ріелтора має здійснюватися тією стороною, яка уклала з агентом договір і замовляла послугу. На практиці найбільш вразливою є позиція орендаря, оскільки саме він часто звертається по допомогу агенції і, відповідно, за неї платить. Часті випадки надмірних комісій і вимог платежу, які не відповідають договору, свідчать про те, що права громадян потрібно ретельніше захищати.

Новий законопроєкт 2025 року прагне це змінити: запровадити офіційну реєстрацію ріелторів, договори з чітким визначенням «хто платить», та заборонити «нав'язувати» комісію неплатнику. А поки що слід укладати письмові угоди, уважно читати умови і звертатися по допомогу, коли справа ускладнюється. Якщо ви опинилися в суперечці з агентством - консультуйтеся з юристом чи онлайн-сервісом (зокрема, PravoHUB) - це допоможе довести свою правоту та уникнути несправедливих витрат.