Податок на нерухомість 2025: хто платить та як рахувати

Податок на нерухомість 2025 року - це обов'язковий платіж за володіння "зайвими" квадратними метрами житла. Його інколи називають податком на розкіш, адже сплачувати повинні власники квартир і будинків, площа яких перевищує визначені державою норми. Восени 2025 року багато українців отримують від податкової так звані "листи щастя" - повідомлення про нарахування цього податку. Щоб уникнути несподіванок і штрафів, важливо знати, хто саме має платити податок на квартиру чи будинок, як розрахувати суму, які є пільги, а також як перевірити нарахування і оскаржити податок у разі помилки. Нижче розглянемо практичні поради простою мовою щодо податку на житло та землю у 2025 році.

Що таке податок на нерухомість та хто є платником

Податок на нерухоме майно (відмінне від земельної ділянки) - це місцевий податок, який сплачують власники житлової і нежитлової нерухомості понад встановлену площу. Платниками податку є як фізичні особи (громадяни), так і підприємства, що володіють нерухомістю. При цьому для фізичних осіб діють "пільгові метри" - невелика площа житла податком не обкладається. Якщо загальна площа Вашого житла не перевищує 60 м² (для квартир) чи 120 м² (для приватних будинків) - податок не сплачується. Дозволений ліміт діє сумарно для всіх об'єктів одного типу у власності. Наприклад, якщо у власності кілька квартир, їхня сукупна площа до 60 м² не оподатковується, а перевищення підлягає податку. Якщо ж у власника є і квартира, і будинок, тоді неоподатковуваний ліміт становить 180 м² на сумарну площу житла.

Власники, у яких площа перевищує ці норми, зобов'язані сплатити податок за кожен "зайвий" квадратний метр. Важливо: для юридичних осіб жодні метражні пільги не застосовуються - підприємства сплачують податок з повної площі належної їм нерухомості.

Податок на квартиру: які метри оподатковуються та як розрахувати

Податок на квартиру сплачують власники квартир, чия загальна площа перевищує 60 кв. м. Оподатковується лише площа понад встановлений поріг. Тобто, якщо квартира має 75 м², податок нарахують лише на 15 "зайвих" квадратних метрів (75 - 60). Ставку податку щороку визначає місцева рада, але максимальний її розмір обмежений законом. Згідно з Податковим кодексом, ставка не може перевищувати 1,5% від розміру мінімальної зарплати за 1 м². Для нарахувань 2024 року (які сплачуються у 2025-му) мінімальна зарплата бралася станом на 1 січня 2024 року - 7100 грн. Таким чином, гранична ставка становить 106,5 грн за 1 кв. м понад норму.

Формула розрахунку податку досить проста: кількість квадратних метрів понад пільгову норму множиться на ставку (грн/м²), встановлену вашою громадою. Наприклад, для квартири площею 80 м² перевищення становить 20 м². Якщо місцева ставка близька до максимальної (1,5% мінімальної зарплати, тобто ~106 грн за м²), сума податку складатиме приблизно 20 × 106 грн = 2120 грн на рік. Квартира площею 65 м² матиме 5 "зайвих" метрів і, відповідно, податок близько 5 × 106,5 = 532,5 грн.

Власникам елітних великих квартир варто знати, що для житла площею понад 300 м² передбачена додаткова фіксована ставка. За кожну таку велику квартиру доведеться сплатити додаткові 25 000 грн податку незалежно від метражу перевищення (ця сума додається до основного розрахунку).

Податок на приватні будинки: скільки платити за будинок

Податок на приватний будинок (житловий будинок, котедж тощо) сплачують власники будинків із загальною площею понад 120 кв. м. Як і у випадку з квартирами, оподатковується тільки площа, що перевищує встановлений поріг. Отже, якщо будинок має 150 м², податок нарахують на 30 м² (150 - 120). Сума залежатиме від місцевої ставки. При максимальній ставці 106,5 грн/м² сума податку становитиме 30 × 106,5 = 3195 грн на рік. Для більшого будинку площею 200 м² перевищення буде 80 м², і податок може скласти близько 8520 грн.

Якщо у власності кілька будинків, їхня сумарна площа враховується аналогічно - податок стягується за метри понад 120 м² сукупно. Водночас, як зазначалося вище, якщо ви маєте і будинок, і квартиру, то діє підсумковий ліміт 180 м² на все житло (наприклад, будинок 100 м² + квартира 100 м² = 200 м² сукупно, перевищення 20 м² оподатковується).

Дуже великі особняки теж потрапляють під додаткове оподаткування: для будинків площею понад 500 м² закон встановлює фіксований платіж 25 000 грн на рік додатково до основного податку. Це своєрідний "податок на розкіш" для маєтків значного розміру.

Податок на земельні паї (сільськогосподарська земля)

Окрім податку на житлову нерухомість, існує ще плата за землю - земельний податок. Він стосується в тому числі власників сільськогосподарських паїв (земельних часток). Платниками податку на землю є всі, хто має у власності земельні ділянки або паї, а також постійні землекористувачі і орендарі державних/комунальних земель. Якщо ви успадкували чи отримали у власність земельний пай - за нього теж щороку нараховується податок, навіть якщо земля не використовується особисто.

Розмір земельного податку визначається від нормативної грошової оцінки вашої ділянки. Місцева влада встановлює ставку у відсотках від цієї оцінки (або від середньої оцінки по області, якщо конкретну ділянку не оцінено). Для сільськогосподарських угідь ставка, як правило, невисока - за законом не більше кількох відсотків від нормативної вартості землі на рік. Наприклад, місцева рада може визначити ставку 0,5% чи 1% від вартості паю. Суму податку за землю для фізичних осіб розраховує податкова служба самостійно - так само, як і по квартирах/будинках, - і надсилає вам відповідне повідомлення-рішення до 1 липня кожного року. Тобто власнику паю не потрібно самостійно подавати декларації, достатньо чекати повідомлення і сплачувати вказану суму.

Від сплати земельного податку також передбачені пільги для деяких категорій (наприклад, пенсіонерів, людей з інвалідністю, ветеранів війни та ін., детальніше - далі про пільги). Але загалом власникам землі варто планувати цей платіж щороку, щоб уникнути боргів.

Пільги: хто не платить податок на нерухомість

Закон звільняє від сплати податку на нерухомість тих власників, чиє житло не перевищує встановлених норм за площею. Тобто, якщо ви маєте лише одну середню квартиру чи будинок в межах порогу (60 м² або 120 м²), податок на "зайві метри" вам не нараховують. Не нараховується податок і на об'єкти, що постраждали від війни: житлова нерухомість, яка розташована на окупованій території, знищена чи знаходиться в зоні активних бойових дій, наразі звільнена від оподаткування.

Крім того, Податковим кодексом визначено перелік об'єктів і власників, які повністю звільнені від податку на житло. Не доведеться платити за такі об'єкти нерухомості:

• житло у дитячих будинках сімейного типу;
• квартири чи будинки, що належать дітям-сиротам або дітям без батьківського піклування, а також дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими батьками (не більше одного об'єкта на дитину);
• об'єкти, що є власністю громадських організацій людей з інвалідністю (та їх підприємств);
• житло багатодітних або прийомних сімей (в яких виховується п'ятеро чи більше дітей);
• гуртожитки, аварійне або старе житло, що офіційно визнане непридатним для проживання (згідно з переліком у Податковому кодексі).

Як бачимо, соціально вразливі категорії населення і об'єкти соціального призначення податком не обкладаються. Місцеві ради також мають право розширювати перелік пільговиків у своїх громадах. На практиці в різних містах можуть додатково звільняти від сплати, наприклад, пенсіонерів, учасників бойових дій (АТО/ООС), осіб з інвалідністю I-II груп, багатодітні родини тощо. Важливо знати, що така пільга не діє автоматично - якщо ви належите до якоїсь із пільгових категорій, потрібно до 1 травня подати до податкової заяву і документи, що підтверджують право на пільгу. Тоді на поточний рік вам не нараховуватимуть податок на нерухомість.

Практична порада: якщо ви володієте великим житлом і хочете зменшити податок на нерухомість, розгляньте оформлення його у спільну власність з родичами. Законний спосіб оптимізації - поділити метраж між співвласниками так, щоб частка кожного не перевищувала пільговий ліміт. Наприклад, квартиру на 100 м² можна оформити на двох власників по 50 м² - тоді податок взагалі не доведеться платити, адже жоден із співвласників не перевищує норму. Це дієвий метод уникнути зайвих витрат, якщо у вас є близькі люди, готові стати співвласниками майна.

Як перевірити суму податку та чи є штрафи

Нарахування податку на нерухомість для фізичних осіб здійснюється податковою автоматично. Власник отримує податкове повідомлення-рішення з розрахунком суми - його надсилають до 1 липня (у паперовому листі рекомендованою поштою або в електронному кабінеті платника). Якщо ви досі не отримали повідомлення, це означає, що податок вам не нараховано або лист ще в дорозі. До моменту отримання рішення сплачувати нічого не потрібно.

Щоб перевірити суму податку самостійно, найзручніше скористатися Електронним кабінетом платника податків на сайті ДПС. У персональному кабінеті можна побачити всі виставлені вам податкові зобов'язання, суми до сплати, а також інформацію про сплачені чи несплачені податки. Через кабінет ви також зможете сплатити податок онлайн. Альтернативний спосіб - звернутися до місцевої податкової інспекції особисто для звірки даних. Там вам повідомлять, чи є на вашому обліковому записі нарахований податок на нерухомість або податкова заборгованість за попередні роки.

Штрафи і пеня. Якщо ви отримали повідомлення, але вчасно (протягом 60 днів) не сплатили зазначену суму, податкова застосує санкції. За прострочення до 30 днів накладається штраф 10% від суми податку, більше 30 днів - штраф 20%. Окрім цього, після 90-го дня прострочки почне нараховуватися пеня (після третього місяця боргу) за ставкою 120% річних від облікової ставки НБУ. Інформацію про наявність штрафу чи пені можна побачити все в тому ж електронному кабінеті або в отриманій податковій вимозі.

Важливо: якщо ви взагалі не сплатите податок, податковий борг може бути стягнуто примусово. Податкова має право накласти арешт на майно або рахунки боржника і навіть примусово продати майно через суд, якщо сума боргу значна. Не варто доводити до крайнощів - краще контролювати свої податкові повідомлення і сплачувати вчасно, щоб уникнути проблем.

Як оскаржити податок на нерухомість

Бувають ситуації, коли власник не погоджується з нарахованим податком - наприклад, сума розрахована некоректно, застосовано не ту ставку, або ж ви вже не є власником нерухомості, а податок прийшов. Якщо ви вважаєте рішення податкової помилковим чи незаконним, його можна оскаржити. Перш за все варто звернутися до своєї податкової інспекції для звірки даних - подайте документи, що підтверджують вашу правоту (наприклад, договір купівлі-продажу, якщо ви продали квартиру, а податок вам нарахували). Податкова проведе перерахунок і, за потреби, скасує або скоригує податкове повідомлення.

Якщо ж податкова відмовляється виправити помилку, у вас є право на офіційне оскарження податкового повідомлення-рішення. Є два шляхи: адміністративний (через саму податкову) або судовий. Адміністративна скарга подається до вищого органу ДПС протягом 10 робочих днів з дня отримання повідомлення. У скарзі потрібно викласти обставини і додати копії документів, що підтверджують вашу позицію. Розгляд такої скарги триває до 30 днів, після чого податкова або задовольняє її (скасовує/змінює рішення), або залишає без змін.

Якщо адміністративний шлях не дав результату (або ви не встигли подати скаргу в 10-денний термін), можна оскаржити податок через суд. Податкове повідомлення-рішення про нарахування податку на нерухомість можна оскаржити в судовому порядку протягом 6 місяців з дня отримання такого рішення. Судовий розгляд може зайняти кілька місяців, але якщо рішення буде на вашу користь, нарахований податок і штрафи скасують або повернуть переплату. Врахуйте, що на час судового оскарження сплата податку, як правило, призупиняється. Тож якщо ви впевнені в своїй правоті, не бійтеся захищати свої права - законом передбачені механізми для виправлення помилкових податкових нарахувань.

Онлайн консультація юриста з нерухомості на PravoHUB

Податкові питання нерідко бувають складними і заплутаними. Якщо ви не впевнені в правильності нарахування чи потребуєте допомоги з оскарженням податку, варто звернутися до фахівців. На сервісі PravoHUB доступна онлайн консультація юриста з нерухомості - ви можете швидко отримати пораду кваліфікованого адвоката, не виходячи з дому. Юрист допоможе перевірити нарахування податку, роз'яснить ваші права та пільги, а за потреби - підкаже оптимальний план дій для оскарження або сплати податку. Скористайтеся консультацією онлайн, щоб вирішити проблему з податком на нерухомість оперативно і правильно. Це заощадить ваш час і збереже нерви, адже професійна допомога убезпечить від помилок у спілкуванні з податковою. Знайдіть свого юриста на PravoHUB і будьте впевнені у захисті своїх інтересів!